外圍買屋 新政壓力下半年或有轉機 短期買屋可選GTA外圍 RE/MAX Canada品牌代表黃志豪(Joseph Wong) 　2018年，在一片「驚呼聲」中，多倫多房屋貸款壓力測試新政正式施行，很多之前打算購房者陷入焦慮和恐慌之中，貸款額嚴重縮水，導致大批人購房計劃無奈擱置。 　據兩月來數據顯示，2月份的多倫多樓市呈現銷量大跳水的趨勢。大多倫多地區綜合基準屋價751,700元，年計增長收窄至3.2%，幾乎是近5年來最小升幅。大多倫多地區綜合平均屋價767,818元，與去年同期相比，跌幅擴大至12.4%。 　由此可見，新例影響之下，貸款額明顯削減，足以對一些市場帶來重大影響。一些專家認為，新措施將會導致全國、多倫多及溫哥華房貸額減少25.8%。 　RE/MAX Canada品牌代表黃志豪(Joseph Wong)說，房屋貸款壓力測試新政出台後，對多倫多的樓市造成很大影響，從前兩個月來看，申請貸款購房的人數同期減少了25%左右，銀行業務也受到了很大影響。當前政策影響下，建議謹慎投資，靜觀其變，下半年政治選舉和經濟局勢或有轉機，值得期待。 　年輕一代「上車」族影響最大 　黃志豪說，壓力測試新政實施後，從前只需要支付20%首付款的購房者，現在必須支付到40%左右，購房壓力非常巨大。 　相較而言，當前的新政對於那些在多倫多早已擁有自己的房子，想要置換大屋的人來說，影響較小一點。雖然新政的貸款金額受限，但是同時，這一年來，多倫多的房價也有所下調，很多人覺得這是換屋的好時機，舊屋賣了換新屋，首付款至少不是太大的問題。 　新政影響最大的是很多剛剛走入職場的年輕人，既沒有積蓄，又沒有既有住房可以置換，從前可以向銀行貸款30萬的人，現在最多能獲得20萬的借款，根本無法支付高額的購房款，幾乎喪失了安家置業「上車」的可能性。 　而且，讓很多人絕望的是，新政對市場的影響是全國各個階層的。一些想要支持兒女買房子的父母，從前可以給孩子實施「贈與」，盡量多的為孩子湊足首付款，但是新政實施後，父母們同樣受到了政策衝擊，貸款金額受限制，支持力度非常有限。 　據了解，以多倫多中位屋價755,400元為例，買家原本可以借取房貸526,492元，首期需要30.3%，但新壓力測試影響之下，房貸額相應減至390,535元，亦即大幅減少約13.6萬，如果買家不調低置業目標，所需要首期便上調至48.3%，亦即增加18個百分點。這份壓力，無論對於任何買家都是絕大的負擔，所以很多之前想要購房的潛在買家都「望而卻步」，靜觀其變。 　持幣觀望等待時機 　黃志豪認為，對於當前房貸壓力對購房者造成的巨大影響，除了等待，沒有非常有效的辦法可以應對。 　房貸新壓力測試對樓市有實質影響，導致置業及相關開支減少，也帶來拖累經濟增長風險。本國房貸市場方面，由於貸款收緊，新造房貸年增長率也將收窄。購買住宅及有關交易佔了加拿大國內生產總值超過7.5%。房貸額減少，削弱樓市購買力，給銀行造成很大壓力，也明顯抑壓經濟增長。長期如此下去，銀行首先會不堪壓力與政府進行談判。 　所以，從現在的整體形勢來看，受新壓力測試的影響，3月和4月兩個月的房產市場仍將保持低迷的狀態，房價還會持續下滑。但是可以預期，進入5-6月份時，市場和買家都會對新政的影響慢慢消化掉，面對現實，房價也會隨之有所回升，逐漸恢復正常。 　此外，經濟形勢受政策影響，執政者的導向和政策也影響了市場經濟的走向。黃志豪認為，今年6月和10月份兩次安省和多市的大選，最終花落誰家，決定了不同的執政者想法和理念，很多人都寄希望於新的省長和市長的上任，會對經濟政策有所調整，15%的海外買家稅或有可能被取消，大有希望出台有利於樓市的新政。 　所以，想要購房的人們，不要灰心，不要因一時的政策受阻，就此放棄購房的意圖，但也要保持冷靜，不要貿然入市。尤其是那些想要購買房產的投資者，可以觀察一段時間，無論是政治影響，還是經濟走向，下半年都值得期待，靜候時機到來，擇機入市。 　對於一些短期內急於購房用於自住的人，黃志豪建議，可以將目標範圍放遠一點。不要局限於城市核心等熱門地方，走遠一點會獲得性價比非常高的好房子。 　比如，Hamilton、Kitchener-Waterloo、Niagara、London、Windsor等偏遠地區。Newmarket的一棟2000呎獨棟，一年前要賣到120萬以上，而現在的市場價格已經約80-90萬就可以買到手。這無疑是年輕的「上車」一族最好的選擇。 　對於那些以長期租賃收入為目標的投資者而言，確定那些出租的高需求地區是關鍵。 　多倫多的空置率下降，平均租金飛漲，公寓成為了租賃熱門。想要投資租賃的多倫多投資者應該看看位於市中心，高校和金融區附近的公寓。地鐵線上或附近的任何地方都是熱門的選擇。離核心稍遠一些，可以考慮在公交樞紐附近的公寓，例如密西沙加市中心公交樞紐等都是理想的選擇。 　長期發展前景明亮 　黃志豪認為，短期來看，2018年的大多地區房產市場，GTA周圍的地區將成為新的熱點。負擔不了GTA高昂房價的一批人，會向Burlington，Hamilton，Kitchener-Waterloo，倫敦，溫莎，尼亞加拉以及渥太華搜索優良房源。 　對於多倫多樓市的長遠發展，黃志豪認為，作為一個移民國家，每年都會有幾十萬新移民源源不斷的湧進加拿大。而溫哥華和多倫多是他們最可能去的兩大城市。這些新移民的購買力非常強，安居才能樂業，對於新移民來說，購房是剛需，他們就是地產界生生不息的潛在買家。 　同時，外地勞工、國際留學生的增多，能夠獨立的年輕人增多，住房需求也會相應增加。據了解，20~35歲的人中，與父母同住的比例2016年即達到了35%。越來越多的人需要房子，決定了多倫多的房產市場供需關係，這也就意味著多倫多的房價基本面一定是繼續上升的，這些各項政策的制定，都只能暫時延緩房價的上漲，但無法改變長遠發展的趨勢，預計加拿大的平均房價在2018年將上漲2.5％。 　多倫多的房價雖然近十來年一直處於持續上漲的趨勢，但和其國際型大都市的經濟地位來看，房價依然不算高，甚至都遠低於溫哥華，仍然具有很大的上漲空間，在多倫多投資房產仍然是所有投資項目中風險最低的。 　當前，政府各類政策和新政的出臺，都是為了監管和支持加拿大的房產市場走向更加規範和安全，經過這一輪調整，未來樓市增長持續，不過買賣升幅會較過去多年平穩而健康，但樓價難以因多項規管因素而下降。■