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2024.05.05星期日
按揭供款 技巧規劃可省錢
有利家庭理財
[2017.05.19] 發表
據Mortgage Alliance房貸經理Sally Han說，以下方法可幫貸款者預先策劃，既可達到省錢目的，同時提高經濟穩定性。
1) 按揭貸款金額不宜超出最大負擔能力
按揭貸款專家通過兩個簡單的計算來確定你能負擔的最高按揭貸款金額。
(1)是「毛負債償付比率」，即你的每月住房成本（按揭貸款本金與利息、稅項和暖氣費；如你購買的是共管柏文，還要算上共管柏文每月管理費），不能超過每月總收入的32％。
(2)是你的每月債務總額（包括住房成本，以及汽車貸款、信用卡還款等其他債務），不能超過每月總收入的 40％，此數據即「總負債償付比率」。這些比率可確定你能負擔的最高按揭貸款金額和還款額，不 過，若是完全照此水平去獲取房屋融資，有朝一日你的每月預算發生任何意外變化，屆時你可能就會陷入困境。所以不妨把按揭貸款金額設得低一些，以確 保你每月的住房成本在可控範圍內。
基於多年的統計研究，銀行認為：家庭收入的35％左右可以用於支付房屋貸款，其餘65％應當用於日常生活和儲蓄。如果國民的房屋貸款支出控制在35％以 內，社會將是和諧的，祥和的。
你的貸款額度受制於這個數字。經驗豐富的信貸員可以圍繞着35％計算出你的最大貸款額。（當然，35％並非絕對，有的銀行或使用32％。）
2) 評估利率上升對每月還款的影響
過去幾年利率一直處於歷史低位。雖然這有助於減輕業主現今的供房負擔，但升息將會對你未來每月的住房成本產生重大影響。例如，業主給一筆250,000加元、利率為5％的按揭貸款辦理續借，如利率上升2％，每月還款額將增加300加元。評估利率上升對你現今每月還款的影響，可幫助你避免未來陷入財務困境。
3) 計劃更快地付清按揭貸款並創建一個「緩沖」，以防遭遇不可預測的財務困難
如果你在未來面臨不可預測的財務困難，有幾種方法可以更快捷地支付你的按揭 貸款、省錢並為你贏得喘息的空間。這些方法包括進行每周或每兩周一次的加速還款，利用提前還款權利，諸如整筆償還按揭貸款本金以及提高你的定期付款金額。
例如，就250,000加元的按揭貸款（以5％的利率，25年分期償還計）而言，選擇兩周一次的加速付款而非兩周一次的定期付款（727加元對比於670加元）可使你更快捷地還清按揭貸款。你可以在僅僅21年多一點的時間裏，付清按揭貸款並節省大約30,000加元的利息。安排你的融資事務時，請諮詢你的按揭貸款專家以便獲得更多的有關信息。
4) 維護和保持良好信用紀錄
1. 建立良好的理財習慣：
及時支付各類欠款，銀行交易帳戶中保持足夠的支付能力。銀行帳戶的透支雖然不會影響信用分數，但如果我們申請水費、電費自動扣帳服務時，公用事業單位會很在乎支票跳票情況。
2. 每年查閱一次信用紀錄：
在加拿大、美國、中國的信用機構，都會提供每人每年有一次免費調閱信用報告的機會。加國華人要利用好這個機會，不僅僅是為了了解自己的信用狀況，更重要的是及時發現疏忽和遺漏，有時，銀行也會把信息搞錯。一旦發現錯誤，要及時與信貸機構聯繫，並予以補救。免費的信用報告上沒有信用分數，只有信用紀錄，如果想要知道分數，必須付款後才能得到。
3. 盡量避免申請多張信用卡：
有些華人朋友在商店購物時，經不起誘惑，為了打折申請了很多信用卡。這對信用紀錄會產生不良影響，信用機構在計算信用分數時會認為申請人財務有困難所以到處申請信用額度；同時，每申請一次信用卡，信用紀錄就會被調閱一次，次數愈多，信用分數愈低。
另外，信用卡過多不便管理，容易忘記付款，或由於搬家等原因收不到對帳單而沒有付款，這些都對信用紀錄有負面影響。
4. 出現爭議時，要正確處理：
很多人不了解信用卡的原理，在出現爭議時處理不當，影響了自己的信用。例如，使用信用卡購物後，發現產品有問題，商家 又不給退款，於是就拒絕償付信用卡，這是完全錯誤的做法。正確的做法是：按照信用卡帳單及時付款，如果對產品質量有爭議，可以向信用卡發卡機構提出chargeback，由發卡行（機構）從商戶索回貨款。chargeback對商家的信用有負面影響，而對持卡人沒有。
5) 選擇適當的保險產品
很多華人消費者對於買保險非常抗拒，甚至一些人覺得銀行有搭車銷售之嫌。其實，購買保險的最大受益人是借款人，而不是銀行。
很多人在僱主那裏已經參加了人壽保險，所以覺得沒必要再多買一份人壽保險，其實大多數的參加的人壽團險的投保金額都小於按揭貸款金額，所以在遇到意外的情況下，無法同時保護家人和房產。
另外，傷殘險和失業險也是家庭債務管理的一項工具，借款人在失去工作能力，甚至是在被lay-off的情況下，保險公司都會代為償還按揭貸款。
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