過去十多年，加拿大樓市幾乎與「人口只升不跌」畫上等號，尤其在多倫多，留學生與臨時居民被視為支撐租金與公寓需求的關鍵力量。然而，這個被視為「不會改變」的假設，正首次出現裂痕。最新人口數據顯示，加拿大人口在今年出現罕見的季度下跌，而跌幅的核心，正正來自聯邦政府近一年大力收緊的移民政策。

自由黨政府近年一再被批評「口說削減、實際放行」，但隨着國際學生與臨時居民人數明顯回落，數據開始說話。這場政策轉向，是否真的改變了人口走勢？又會如何影響多倫多明年的租金與公寓市場？對身處市場一線的地產從業員而言，答案已逐漸浮現。

「削減移民」不再只是口號

圍繞自由黨移民政策的爭論，近年從未停過。一方認為，聯邦政府只是透過修辭安撫選民，實際上仍然依賴大量移民支撐經濟；另一方則指出，從2024年底開始，留學生與臨時居民的收緊已明顯反映在數據之上。

根據加拿大統計局資料，2025年第三季全國人口按季減少約7.6萬人，是多年來首次出現如此明確的負增長。當中，非永久居民（Non-Permanent Residents）人數在短短三個月內減少超過17萬人，其佔總人口比例亦由約7.3%回落至不足6.8%。人口下跌的原因，並非永久居民減少，而是臨時居民「退潮」。

留學生的變化尤為明顯。移民部數據顯示，2025年截至8月，新入境國際學生人數按年下跌逾四成；多間國際媒體亦引述高等教育機構指出，新學年部分院校的國際新生人數跌幅高達五至六成。相比過去「只增不減」的局面，這已不再是邊際調整，而是結構性轉變。

留學生人數難返高峰

多倫多作為加拿大最大移民與留學生城市，自然首當其衝。多年來，市中心及地鐵沿線的細單位，幾乎是為國際學生與年輕臨時工作者而設。每逢開學季，租金往往被推高，單位供不應求。

但這一幕，在今年秋季已明顯降溫。地產經紀Alvin指出，市場已出現實質變化：「以往九、十月係最忙的租務旺季，但今年不少市中心一房、studio單位，要減租先有人問，部分業主甚至願意包水電、包傢俬，只求快租出。」

他補充，留學生數目短期內難以回到高峰，並非單一政策問題，而是整體方向已改變。「就算政策稍為放鬆，審批標準、財力要求同學校名額上限都已收緊，這不是一年半載就可以逆轉。」

租務市場率先反應 租客更有牙力

人口變化往往先反映在租務市場。隨着留學生及臨時居民減少，多倫多出租市場供需結構正在逆轉。根據市場數據，2025年下半年市中心多個地區的出租庫存持續上升，租金升勢明顯放緩，部分地段更出現實質下調。

Alvin指出，這一輪下行並非短暫波動，而是與人口政策高度相關。「之前租金升得快，不是因為本地人工升得快，而是外來人口太多。當這條水喉收細，租金自然會回落。」他特別提到，學生集中地段受影響最大，包括市中心、大學周邊及交通便利但單位細小的社區。「兩房以上家庭盤影響相對細，但一房以下、投資味重的單位，壓力最明顯。」

投資需求降溫 Condo市場進入調整期

租金回落，亦直接影響投資者對公寓市場的取態。過去不少投資者購入市中心Condo，正是看中穩定且持續上升的租金回報。然而，當租金不再「年年創新高」，投資計算亦隨之改變。

Alvin直言，近期買家心態已明顯轉趨審慎：「以前投資客問『幾快加租』，而家反而問『如果租唔出點算』。」

部分原本打算短線持有的業主，開始考慮延長持貨期，甚至在租金未如預期下，重新評估是否出售。

明年市中心Condo 價格走勢預測

展望2026年，多倫多市中心Condo價格料將延續「高位整固、局部回調」的走勢。Alvin認為，在租金下行、投資需求減弱的情況下，價格難有大幅反彈動力。「不會暴跌，但要再升亦好困難。」

他補充，市場將更明顯分化：地段佳、實用度高、管理費合理的單位，仍有承接力；相反，供應量大的新型細單位，價格壓力將持續存在。

政策轉向正在重塑樓市基本盤

總結而言，自由黨收緊移民政策並非流於口號，而是已實質改變人口結構。這場轉向，短期內為租客帶來喘息空間，卻同時考驗以投資需求支撐的公寓市場。

對多倫多樓市而言，「人口永遠上升」這個前提，正被重新書寫。未來一至兩年，市場將更取決於實際居住需求，而非單靠外來人口推動。在這個新常態下，無論買家、投資者或政策制定者，都需要重新校準對樓市的想像。