多倫多屋價升幅冠全國 超個人收入增長 有風險
根據加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最新發表的資料﹐本年首九個月﹐在全國8個主要的人口普查地區中﹐多倫多的屋價升幅最大﹐達到8.1%﹐而平均價格升至563,639元﹐但樓市有中度的風險。
屋價升幅次高的是溫哥華﹐達到6.3%﹐不過﹐當地平均屋價則屬於全國最高﹐達到812,394元。雖然如此﹐溫哥華的樓市風險低。
據指出﹐以樓市來說﹐加拿大並非單一市場﹐而是有着很多的市場所組成﹐而這些市場的規模及房屋種類等因素也各自不同。
該報告舉例指出﹐多倫多及溫哥華這兩市場高踞屋價升幅榜的榜首﹐其實是由貴屋地區內的獨立屋所帶動。
在市場目前的風險評估方面﹐報告指出﹐全國樓市風險低﹐溫哥華?卡加利?愛蒙頓(Edmonton)?渥太華及哈利法克斯(Halifax)也屬於風險低的市場﹐但多倫多?滿地可及魁北克則有中度風險。
報告解釋﹐多倫多方面﹐由於屋價持續上升﹐超過了個人可動用收入的增長﹐所以出現屋價過高的情況。此外﹐相對於人口來說﹐建築中單位水平接受歷來的峰位﹐以致庫存的問題需要作出處理。
加拿大按揭及房屋公司在本國目前房屋市場的特別報告中指出﹐自從2010年﹐本國的重售樓市場已見平衡﹐但在該年之後﹐幾乎每年屋價卻超過總體的消費物價指數﹐反映出賣家市場的特色。
該公司在報告中指出﹐2014年首9個月﹐全國的MLS價格上升了6.9%﹐但消費物價指數只有1.9%的增長。
報告表示﹐自從全球金融危機引發了短暫衰退之後﹐加拿大屋價指數持續上升﹐而且顯著的拋離了澳洲?英國及美國的平均價格指數﹐結果是導致不少評論人表達了對加拿大樓市的擔憂﹐認為可能在不久的將來會出現屋價調整。
不過﹐這個聯邦機構在報告中表示﹐該機構利用4個準則來對本國的樓市進行測度﹐以能弄清楚是否有導致屋價調整的問題存在﹐但在全國的層面上﹐除了屋價有溫和過高的情況之外﹐發現不到有問題。
這4個準則分別是樓市過熱?屋價增速?屋價過高及建築過量。
這個機構在報告中指出﹐近年來的情況顯示﹐成交量與新屋盤比率維持在危險水平之下﹐所以在這個測度標準方面給予全國綠色的評級。這次測試還有另外兩種風險評級﹐計為黃色及紅色。
當成交量與新屋盤的比率愈高﹐反映出求過於供的情況愈嚴重﹐當升越70%水平﹐便被視為危險﹐有機會觸發樓市過熱情況。
一般來說﹐這個比率在40%以下屬於買家市場﹐55%以上屬於賣家市場﹐而在這兩者以間的幅度則是平衡市場﹐屋價的增長應會與通脹看齊。
在屋價升速方面﹐報告指出﹐全國來說﹐實質的屋價並非加速增長﹐所以也獲得綠色評級。
不過﹐在屋價過高方面﹐這聯邦機構在報告中指出﹐以採用的準則來測試﹐確實顯示出屋價過高的情況存在﹐而且有一定的強度及持續性﹐所以有需更加密切的監察﹐因此給予全國黃色的評級。
最後在建築過量的測度方面﹐報告表示﹐目前發現竣工及未被市場吸納的單位數目高過平均水平﹐但也低過危險的界線。
報告又指出﹐出租單位的空置率目前亦在危險界線以下。空置率是另一個潛在建築過量的指標。報告續稱﹐由於全國的庫存或未被市場吸納的單位及出租單位空置率在危險水平之下﹐所以這方面風險的評級也是綠色。
