樓價貴非因海外買家 增供應才是治本良方
【明報專訊】加國樓價貴，不少人直指是海外買家托高樓市，更為卑詩省府早前增加的海外買家稅叫好；但有報告唱反調，指高樓價的罪魁禍首是本地買家，而且海外買家稅可能違反《北美自由貿易協定》(NAFTA)，並侵害物業權。
總部位於烈治文山的地產發展商Fortress Real Developments發表最新一份地產市道報告《市場手稿》(Market Manuscript)，由市場研究及分析部高級副總裁邁爾斯(Ben Myers)撰寫。報告指海外投資對加國樓市有影響，但至今仍未肯定他對樓價和供應帶來的確切衝擊。
報告指，「樓房供應少，拉高了樓價，高價吸引投資者；供應少也會放大這些投資者的影響，當投資活動減慢，便會增加不穩定性。」
報告又稱﹐外國經驗指高移民率和本地投資活動，對樓市的影響比海外買家更大影響，但外界很容易混淆三者，因它們都有共同之處。以溫哥華樓市為例，邁爾斯估計，只有不到一半的價格升幅跟海外買家有關。他說根據有關海外買家的調查和相關人士消息，大部分離岸買家置業，都是為將來移民作準備，因此需求被推前數年。
「針對海外買家的禁制措施，在倫敦、悉尼和奧克蘭都未能為樓市降溫。海外買家入市更頻繁，是高樓價的結果，而不是原因。」
報告指問題核心，反而是房屋供應不足。外國經驗顯示，限制外國買家置業，反而會引起保護主義、排外和侵犯物業權等質疑；加國繼續限制海外買家時，須考慮後果。
加國輿論大多要求政府限制海外買家置業，但「很奇怪，差不多沒有人要求政府解決供應不足的問題，反而更多人支持減少供應。平均樓價以供應和需求釐定。若政府為了回應民眾訴求，在缺少理據的情況下，壓抑需求，那麼政府也應該在同樣情況下提高供應量。」
報告也指出，卑詩省針對在大溫地區海外買家的15%土地轉讓稅，可能違反了北美自由貿易協定等加國貿易協議，因這些協議「禁止海外買家實施懲罰外國人和豁免本地人的歧視性政策。」
邁爾斯指，北美自由貿易協定要求，來自其他協定國的買家，在卑詩省投資時的待遇，必須跟加國投資者的最好待遇相同。
報告續指，減少市場需求可以推低樓價，但會增加租金水平，也不能解決房屋供應問題。樓價負擔危機，實際上限於獨立屋，因多倫多和溫哥華都缺少新屋供應。當中大多市大部分地區的新建獨立屋供應量，都不足維持一個月，屋價因而飈升。
邁爾斯認為，樓市調控措施只屬暫時性，買不起樓卻是永久的難題；他建議當局一併考慮解決供應和需求問題，各市府應在運輸系統周邊增加樓房密度，並就空置地皮徵稅，避免囤地行為。
