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銀行及地產發展商都會提供樓宇按揭,消委會總幹事黃鳳靮媊雪ИR家先向銀行借貸,因銀行受金管局監管,又會為準買家做壓力測試,視乎其還款能力再決定借貸與否。(郭慶輝攝)
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[昔日明報]

 
港聞
 地產商按揭利息可貴銀行500萬 847萬單位供25年計算 消委籲準買家量力而為

【明報專訊】現時樓價高企,買樓往往要付幾百萬元首期,有地產發展商就提供八、九成按揭予準買家,以「呼吸Plan(計劃)」、即「有呼吸都可以買樓」吸引他們以低首期買樓。消費者委員會比較銀行按揭與發展商按揭,發現一個約847萬元單位,以25年按揭計算,發展商按揭可比銀行按揭多付逾512萬元利息,即等同約六成樓價。

樓價低於1000萬 銀行最多借500萬

消委會表示,銀行受金管局政策限制,若借款人收入主要來自香港、為首次置業,將單位用作自住,而其所買單位樓價低於1000萬元,按揭成數可達樓價六成,但不多於500萬元。若同一借款人打算把物業出租或樓價高於1000萬,最高按揭成數只可達樓價五成。

首3年只供利息 利率較高

消委會宣傳及社區關係小組主席許敬文說,現時樓價高企,即使是「納米樓」都要幾百萬元,準買家要付四成首期,有一定負擔,故發展商提供的高成數按揭大行其道;發展商按揭多沒要求借貸人做壓力測試,亦提供特別供款安排,如首3年只供利息,不用供本金,但利率較銀行按揭高。

847萬樓最終支出1514萬

許敬文說,消委會比較了銀行按揭與發展商按揭,以一個513平方呎的新樓盤單位計算,該單位折實售價為847.52萬元,借款人透過發展商按揭借貸,須付逾666萬元利息,最終買樓總支出逾1514萬元,但當借款人透過銀行按揭借貸,就只須付約154萬元利息,最終買樓總支出為約1000萬元,兩者總利息開支相差約3倍(見圖)。

許敬文認為,發展商按揭的資金來源是發展商自己或財務公司,而非銀行,故金管局不能監管,而發展商「說得很理想」,以最多借樓價八、九成吸引準買家,令大家容易忽略利率;現實是發展商按揭利率往往遠高於銀行,故提醒準買家要量力而為,如不夠錢付四成首期,「儲嚙先買」,不要因一時心急忽略利息。

500萬單位供20年 各銀行利息差20萬

另外,消委會以8月22日的利率計算,比較了17間銀行,一共69個按揭計劃,他們的H按(以香港銀行同業拆息計算)實際利率為1.79至2.32厘不等,P按(以最優惠利率計算)實際利率則為2.15至2.25厘。若以一個500萬元單位、供款20年計算,各間銀行的不同計劃利息可相差近20萬元。

大部分銀行收提早還款費

消委會表示,部分銀行如大新銀行、集友銀行,以及琤芼行,有就按揭申請收取手續費,大新收貸款額0.25%,集友收0.5%,琤肏h收定額收費介乎1000至2000元,但所有銀行都不會向居屋及公屋按揭貸款人收取手續費。

消委會又表示,幾乎所有銀行都會收取提早還款費用,交通銀行、大新銀行、富邦銀行及工銀亞洲設定額收費,每次500至1000元,其餘銀行則按原貸款額或提早還款金額的百分比計算費用,或以定額收費。

每兩周供款或可減利息支出

消委會總幹事黃鳳僈﹛A準買家要小心留意各項按揭手續費,亦要預留一定的儲備,應付日後如有工作、家庭或健康變化,「供樓期間,可能突然有小朋友要出世」,儲備要可應付未能供款時,一段時間的供款及開支,亦要考慮不同還款方法,如選擇每月供款或每兩星期供款一次,或可減低利息支出。

(消委報告)

明報記者

 
 
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