大灣區GBA專題：調控下去年倒V形走勢 官方轉吹暖風 樓價連跌4月 市場料今年回穩
【明報專訊】自2016年中央提出「房住不炒(房子只住不炒)」，內地樓市調控政策趨緊，去年如集中供地、一手住房備案價、二手住房參考價政策等新措施劍指房地產市場，加上內房面對「三條紅線」之下的資金緊張壓力，尤其去年下半年以來多間行內龍頭接連爆發負面消息，令2021年樓市呈現前高後低，大灣區9市亦不例外。2021年12月中原大灣區指數報124.93，連跌4個月並創去年2月以來新低；同時無論一二手樓市場也偏弱，5個灣區城市去年新樓銷量錄按年減少、深圳二手樓成交按年大跌逾五成，見15年新低。不過經歷了跌宕起伏的2021年後，隨着去年底中央釋出對樓市的正面信號，市場人士預計2022年樓市可望在政策調整糾偏之下逐漸修復，重回穩定狀態。
明報記者 陳子凌
年底人行降準未解困 中原料首季價跌量升
最新的12月份中原大灣區指數報124.93，較上月下跌1.28%，連跌4個月；個別城市看，內地9市當中，廣州、深圳、中山、惠州按月下跌，深圳指數更創一年低位；總結2021年，大灣區指數錄得3.8%升幅，低於2020年的5.2%及2019年的5.6%，是2018年中原推出大灣區指數以來升幅最差的一年。中原地產住宅部總裁陳永傑表示，去年初內地及香港開始接種疫苗，加快了經濟復蘇，樓價亦順勢而上，但下半年內地調控措施陸續出台，股樓俱跌，影響至今未止，12月份雖然人行降準，內房危機仍未解決，令大灣區城市樓價繼續受壓，且新變種病毒又來襲，相信樓價短期內將持續受壓，料今年第一季將出現價跌量升局面。
國家統計局公布的2021年12月70大中城市住宅銷售價格也反映，作為大灣區兩大中心城市的廣州及深圳，去年12月一手及二手樓銷售價格持續下跌。其中，廣州、深圳一手樓價格分別按月下降0.6%和0.1%、二手樓價格分別下降0.3%和0.4%。除價格下降，樓盤銷量也在一連串新調控措施下受壓。據內地地產中介平台廣州樂居綜合資料，大灣區9市除肇慶數據從缺，其餘8個城市去年一手樓總網簽量56.33萬間，按年跌12%，其中5個城市去年一手樓網簽量按年下跌，又以惠州、東莞跌逾三成情况最差。此外，雖然佛山錄逾10萬網簽量，但仍是近7年最低。另一方面，雖然廣州一手樓網簽量按年升9%，深圳更升15%，但這兩市去年分別在2月及8月推出二手住房成交參考價格機制整頓二手市場，導致二手樓成交量出現斷崖式下滑。
深圳二手成交跌半 佛山一手樓網簽7年低
據深圳房地產信息網統計，2021年深圳共成交約4.07萬間二手單位，按年大減57.3%，見近15年來新低。另據深圳市房地產中介協會統計到的二手房網簽數據，去年全深圳二手房網簽量4.44萬，相比2020年逾12萬的網簽量亦銳減63.1%，創下該協會有二手房網簽量統計以來新低。廣州自去年8月推二手樓參考價格機制後，下半年整個二手樓市場顯著低迷，雖然自11月底廣州出現房貸審批情况改善的因素，帶動成交量好轉，但據廣州中原研究發展部數據顯示，去年下半年廣州二手樓僅錄4.19萬宗成交，按年下降49.6%。
廣州土拍先熱後冷 民企退場剩國企
除了銷售層面的調控，去年全國實施集中供地的新土地拍賣形式，以期實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，但就如同整個地產市道先高後低一樣，去年集中供地出現先熱後冷。以廣州為例，去年三輪集中供地共成交78幅地皮，出售總金額約1778億元(人民幣，下同)。4月首輪供地百家齊放，近30間地產商搶42幅地皮，其中不乏廣東以外的地產商參與，競爭火熱之下，有4幅地皮以最高地價上限成交。但隨着調控政策趨緊，住宅市場下行，加上部分內房被揭資金受壓，9月的第二輪集中供地，48幅地皮出現25幅流拍，部分首輪供地現身的民營地產商身影消失，拿地企業多為央企國企，熱度比首輪已明顯下降；到12月的第三輪集中供地，拍賣地皮大幅減少至17幅，且除了一間民企星河控股外，其餘清一色是央企和國企，且13幅地皮只以底價成交。
上月中央提「租購並舉」「良性循環」
重拳調控之下，去年9月恒大(3333)爆煲事件及之後接連有大型地產商資金周轉困難的消息湧現，市場亦開始擔心樓市調控會否「用藥過猛」而發生系統性風險。不過12月中央陸續釋出正面信號，首先是12月6日中央政治局會議，明確要支持商品房市場更好滿足合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環，同日人行宣布降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。其後的中央經濟工作會議上，對房地產行業的定調除堅持「房住不炒」，還提出加強預期引導，堅持租購並舉；12月27日召開的2022年人行工作會議，進一步指出要「穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，促進房地產業良性循環和健康發展」。另據銀保監及人行數據，去年11月末房地產貸款按年增長8.4%，而個人住房貸款餘額為38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元，表明金融機構對房地產融資及個人房貸批核情况持續改善。
經過跌宕起伏的2021年，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，與過去的樓市遇冷不同的是，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯，隨着國家進一步收緊地產開發貸款，導致地產商融資規模明顯下降，債務違約風險突顯，同時信貸收緊也導致買家申請個人房貸難度增加，房企資金鏈壓力驟增，進一步導致房企信用違約頻發，形成惡性循環。嚴躍進說，中央針對房地產行業「良性循環」的表述是近年首次提及，釋放出很強的信號意義，對重建行業信心、解決當前行業遇到的問題都有重要作用，尤其最近包括人行及住建部在內的中央部委，關於房地產提及最多的就是穩與良性循環，預計會是今年房地產調控的主要思路。
分析料將加審批按揭 延展地產商債務
社科院房地產金融研究中心主任尹中立則認為，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求這句話，是中央對房地產行業實現良性循環提出的對策。按照該思路，今年按揭貸款會得到支持，審批速度會適度加快，有些地產商企業的債務會得到延展期以緩解行業流動性風險。而隨着政策的調整糾偏與信貸額度的相對寬容，市場有望在修復中重回穩定狀態，進而走向良性循環。
至於官方對良性循環的解讀，據住建部長王蒙徽對官媒新華社表示，一要保持調控政策連續性穩定性，繼續穩妥實施房地產長效機制，努力做到穩地價、穩房價、穩預期；二要增強調控政策協調性、精準性，加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同；三要處置個別龍頭地產商房地產項目逾期交付風險，以保交樓、保民生、保穩定為首要目標；四是持續整頓規範房地產市場秩序，完善市場監管機制。
