選購柏文大廈慎防墮陷阱 管理費低廉並非一定好事
買「狀況證書」可了解物業財務
【明報專訊】共管柏文大廈管理不善，維修不足甚至有嚴重的虧空，原因有許多。所以購買大廈單位的買家也要謹慎行事，不要看到低廉的管理費就覺得是好事，搞不好面前就是一個大坑。
資深地產經紀劉世傅表示，每個共管柏文大廈都有物業管理公司，但管理公司的運營，是要受大廈的業主委員會指揮。
「管理公司向委員會報告，說明大廈當前的狀況，哪裏需要維修，哪裏需要更換，需要徵收多少管理費，準備多少儲備金用於比較大型的維護等等，供業主委員會審批。」
如果委員會的成員缺乏專業知識，以為管理費維持不變甚至不斷減少最好，不用維修最好，完全沒有意識到隨着大廈使用年限的增加，需要維護和更換的地方會愈來愈多，就不會安排定時的維修和更換，日積月累下來，所有的問題總爆發，會有更大的麻煩。
劉世傅稱，為了解決這個問題，安省政府大概在兩、三年前專門安排了學習班，給業主委員會的成員上課，讓他們掌握相關知識。在審批維修項目時不要砍去必需的維修，以免小問題積累成大問題。「缺乏相關知識是一方面，還有更惡劣的情況是業主委員會與管理公司勾結，推高上報維修成本，甚至將儲備金用在子虛烏有的維修項目上，最後中飽私囊。」
還有的委員會成員，沒有做功課研究哪一家專業公司的好壞和報價的多少，把工程都交給自己的關係戶，從中獲取高額的回扣。
「甚至還在資金缺乏的時候，以『籌集維修工程費』為由，向高利貸公司借貸大筆資金，從中撈取好處。甚至還有和物業管理公司勾結，在大廈屋頂栽種大麻牟取暴利，卻給大廈的主體造成結構性破壞，浪費大量的水電等。」到最後，維修沒有做好幾個，大廈的儲備金卻被掏空。
現在房市火紅一屋難求，有的買家看見某個單位的報價不高，管理費也很低，就打算入手，卻不知這樣的問題單位，首先銀行未必肯放貸，其次單位購入之後沒兩年，管理費猛漲以補足之前拖欠的維修費，那就真是冤枉了。
劉世傅提醒買家，不要捨不得花錢買一份「狀況證書」(Status Certificate)。「有了這個文件，就可以了解大廈的業主委員會可能要徵收的大額費用、物業公司的預算、儲備基金的額度、儲備金未來90天內的用途以及增收儲備金的計劃等。」
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