加國樓價低估4%
皇銀環球理財報告唱反調
向來有留意樓市新聞的人大多都聽過加拿大屋價過高的警告。不過﹐皇家銀行環球理財公司(RBC Global Asset Management Inc.)利用不同的計算設定﹐卻得出屋價有可能過低的結論﹐與國內及國外其他的機構普遍所得出的高過10%至60%的結論大相逕庭。
這家理財公司的首席經濟師拉斯塞爾(Eric Lascelles)較早前在一份報告中指出﹐對目前一些計算屋價的方法很有意見﹐因此選擇了相對來說較少瑕疵的持有成本來作為計算準則﹐結果顯示加拿大人在置業方面有分寸﹐有能力負擔本身購買的房屋。
這個計算方法是以每月為基礎﹐用入息與房貸成本作比較﹐顯示出屋價實際上表現頗為合理﹐因為雖然屋價上升﹐但房貸利率則告下跌﹐而收入卻有所增加。
這名專家在報告中指出﹐若然以定息房貸計算﹐本國的屋價只是過高了2%﹐但如果引用浮息房貸﹐則屋價實際上低了4%。
由於屋價每年上升2%至6%﹐住房負擔能力看來並沒有顯著的轉壞。
不過﹐明顯的﹐當房貸利率回升至正常水平﹐以持有成本來計算的住房負擔能力將會突然變得不利﹐令到屋價過高了15%。
根據該份報告﹐解決的方法有二﹐其一是在未來數年屋價回落10%﹐並依靠收入增長來進一步改善住房負擔能力。
另一個方法是屋價在4或5年之內持平﹐由收入的增長慢慢抵消過高的幅度。
這名經濟專家認為﹐第二個情況出現的機會應會較大﹐原因是房貸利率不會迅速上升﹐導致較為極端的境況。
他又認為﹐加拿大中央銀行需要顧及經濟的復蘇﹐所以亦不會很快將銀根收緊。
此外﹐本國大部分的房貸屬於定息產品﹐通常為期5年﹐意味着房貸上升的影響需要數年時間才會全面反映出來。
近年來﹐國內及國外的機構一再發表有關本國屋價過高的警示﹐當中經常涉及的計算方法分別是屋價與收入或與租金的比較。
不過﹐根據拉斯塞爾﹐這兩方法都有不足之處﹐分別忽略了偏低房貸利率所發揮的作用﹐以及所引用的租金收入資料未能反映市場實際情況。
