【明報專訊】有房地產經濟學家警告﹐如果多倫多房地產泡沫破裂﹐過渡依賴土地轉讓稅收入的多倫多經濟將面臨巨大風險。
經濟學家克萊頓(Frank Clayton)指出﹕「多倫多市的官員們和城市的管理者現在應該向西看﹕我們依賴房地產的經濟模式正如阿爾伯達省依賴石油一樣﹐是十分脆弱和不可靠的。在阿省﹐石油價格的大幅跌落﹐導致該省的財政收入從過去的100億元銳減至今年的14億元。」
如何避免房地產價格波動衝擊多倫多的經濟﹐克萊頓建議效仿另一個依賴石油資源但成功避免油價下跌對經濟衝擊的國家挪威的做法﹐「這個石油豐富的斯堪的納維亞半島國家從1996年以來投資能源財政﹐建立了『主權財富基金』(sovereign wealth fund)﹐目前已達到1.158萬億元的規模。政府每年從這個基金中提取4%用作財政支出﹐略高於基金本身帶來的3.7%的年回報率。所以﹐當去年挪威經濟出現下跌時﹐挪威政府第一次動用『主權財富基金』挽救。」
「『主權財富基金』扮演着防備下雨天的『雨傘』角色。現在﹐雖然國際油價下跌﹐挪威政府的財政依然穩健。」克萊頓續說。
克萊頓對多倫多財政作出建議﹕「多市過去4年從土地轉讓稅中獲得了年均4.21億元的收入﹐可以每年把高於這個平均額的收入放在一個儲備基金裏。比如﹐今年土地轉讓稅的收入是4.856億元﹐把多出平均數的4000萬元投入到這個儲備基金裏面。如果今年因為房價上漲﹐預期稅收達5.4億元﹐市府就調整這個投入儲蓄基金的數額。」
多市財政預算委員會主席、市議員克勞福德(Gary Crawford)說﹕「雖然現在市府稅收是2008年的3倍﹐但市府沒有計劃投入一個儲備基金﹐這是因為市府的財政支出在不斷增加﹐我們不得不依賴土地團讓稅稅收填補財政支出的差額。」
經濟學家華萊士(Peter Wallace)警告多市財政預算委員會﹐「我們不可能無限地依賴房地產市場的收入來源。現實情況是﹐市府自由的享受房地產繁榮帶來的利潤﹐但是如果哪天出現稅收危機﹐多倫多將如何度日﹖」
儘管蘇富比預測多倫多的房地產依然會火熱且有溫哥華的投資客轉投多倫多﹐但是﹐華萊士和其他經濟學家都相信﹐總有一天多倫多的房地產市場會冷卻下來﹐多倫多市府不可能長期依賴於房地產市場的繁榮。
克勞福德還表示﹐市府和財政預算委員會都已經注意到華萊士的警告﹐下一年的預算將聚焦於削減財政開支。
然而﹐他對於能從房產稅收入節省下錢來投入儲備基金並不感到樂觀﹐「理論上講﹐這是一個很好的想法。最初﹐市府從稅收中提取25%至30%作為儲備金﹐而最近幾年已降到不足10%」
市議員貝魯(Ana Bailo)則建議﹐市府的房地產收入應該和投資建設可負擔住房相連接﹐「溫哥華計劃拿出它從收繳的15%的海外買房轉讓稅中的一部分用以投資
支援那些買不起房的人群。我認為﹐我們也應該利用這個財政收入﹐在一定區域投資可負擔住房。」
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