新辣招後出售自住房屋 本地業主要主動報稅局 新稅複雜 填寫報稅表留意4點

新辣招後出售自住房屋本地業主要主動報稅局新稅複雜填寫報稅表留意4點

[2016.10.10] 發表

【明報專訊】加拿大財政部長莫奈(Bill Morneau)上周宣布新的房產稅收政策。新政旨在令海外房產買家出售房屋時，不能如加國公民般享有「自住房免稅規定」﹐但新規定同時亦影響過去在房產交易中非惡意逃稅的加拿大本地居民。

金融顧問公司WaterStreet Family創辦人賽斯尼克(Tim Cestnick)指出﹐新政關於「自住房」(the principal residence)稅務規定十分複雜﹐所以在今年年底報稅前，若曾出售過房屋的加國公民，報稅時要特別注意4點：

一﹑從今年起﹐當市民每次出售「自住房」後﹐都必須向稅局報告﹐不管市民是否應該繳稅。如市民於今年前出售過「自住房」﹐於年底報稅時﹐便須基於報稅表格目錄3(Schedule 3)提供售房的基本信息﹐包括購買日期﹑買賣過程和房產的基本資料等。

二﹑若市民在今年或以後年份報稅中﹐沒有報告自住房產的出售情況﹐出售的房產就不能享受PRE。如市民在2016年或以後年份出售自住房產時﹐忘記指定該房產為「自住房」﹐便應通知稅局﹐修改當年的報稅記錄。　稅局一般都接受這類要求﹐但可能徵收一筆罰金。每遲一個月報告﹐便罰交100元﹐但罰款不會超過8,000元﹐兩者以最少金額為準。

三﹑不要改變「自住房」的用途。如果市民將「自住房」用於出租或者其他商業目的﹐即使市民沒有出售「自住房」﹐稅局也可能當作該房產已出售﹐稅民同樣要向稅局報告。

四﹑市民應及時記錄在住房方面的投資和成本支出﹐保持所有房產支出的收據。這些支出將增加到房產成本調整基數(ACB﹐adjusted cost base of your property)﹐將來出售房產時可以用作抵稅﹐幫稅民省稅。

賽斯尼克說，許多加拿大人不清楚當他們出售自己的房產時﹐什麼情況下需要繳稅﹐什麼情況下免稅。

他指出﹕「許多人認為﹐根據『自住房免稅規定』(PRE﹐principal-residence exemption)﹐每次出售自住房產時﹐是不需要繳稅﹔而且每年報稅時﹐稅務官員也沒有明確要求納稅人必須報告自住房的出售情況﹐結果許多納稅人過去出售了自住房產﹐既沒有報告稅局﹐也沒有主動繳稅。

有時納稅人應繳的稅未繳﹐就一直拖欠著加拿大稅局(CRA)稅款﹐但稅局本身亦未必察覺。

賽斯尼克舉例﹕「甲某於2000年購買一處市區房產﹐2004年又購買一處度假屋。2010年甲某賣了市區的房產﹐獲利後又購買了一處新房產﹔然後﹐在2014年﹐他又賣了度假屋獲利。甲某報稅時﹐根據PRE規定﹐沒有向稅局報告他2010年的賣房所得﹐這沒有問題。但他也沒有報告2014年出售度假屋的情況﹐因為甲某錯誤認為﹐度假屋屬於他的『自住房』﹐所以不需要繳稅。」

根據加拿大稅局規定﹐甲某有權指定一處他擁有的房產作為「自住房」。既然他沒有填寫T2091申請表(此表是納稅人用來指定一處房產作為自住房的文字憑證)﹐以及在報稅時沒有報告他的房產出售情況﹐稅局把他在市區購買的擁有多年產權的房產視作「自住房」﹐結果甲某這處房產沒有欠稅記錄。

但甲某的度假屋﹐由於沒有被特別指定為「自住房」﹐這樣在2004年至2010年期間﹐甲某等於同時擁有兩處房產﹕一處是被視作「自住房」的市區房產﹔另一處度假屋則屬於投資性房產﹐其售出時是不能適用PRE﹐度假屋售出是的獲利部分應該繳納資本所得稅。但在新規定下﹐稅局將向稅民提供資料﹐確定稅民有否欠稅。　