買樓要計管理費開支 年增1.5%至5%完全合理
增幅太少反會隱藏後患
【明報專訊】多倫多地產局最新數據指出，近月二手柏文成交熾熱，而加拿大華人物業管理協會新任會長衛楊慧霞(Marie Yang)向共管柏文業主提示說﹐考慮到通脹與儲備基金(reserve fund)供款﹐需要理智地接受每年1.5%至5%的管理費加幅。若果業主委員會抱過分保守態度﹐堅持不提高年度管理費﹐或者增加得太少﹐甚至不作儲備基金供款﹐影響了正常又應做的維修保養﹐到出現重大問題時﹐管理費或被迫大幅提高。
衛楊慧霞服務於ComField管理服務公司﹐現時她被公司委派管理4幢共管柏文。她指出﹐負責管理柏文的經理都需考牌及登記﹐而且管理有規可循﹐經理必須根據1998年的共管柏文法例､2015年的法例新修訂版及所管柏文的公契與附例從事管理。此外﹐據新修訂法例要求﹐在2017年11月後被選出的業主委員會委員需於上任後6個月內﹐修讀有關柏文管理的網上課程。
她又說﹐共管柏文每3年便要進行儲備基金重估﹐負責重估的人是工程師､建築師和銷售代理等專業人士﹐這些人士都需考獲儲備基金提供者(reserve fund provider)牌照。他們會向業主委員會建議﹐需作怎樣的大廈維修保養﹐每年需作多少儲備基金供款。業委會以這些建議﹐決定如何進行。一旦業委會的決定過於保守﹐短期內雖可為住戶省掉一些管理費﹐但若部分工作延誤或做得不足夠﹐住戶要有日後管理費突然大增的心理準備。
衛楊慧霞表示﹐儲備基金供款佔了柏文管理總開支的一成至三成﹐因此這直接影響每年管理費。若果業委會根據專業人士的建議而行﹐每年提高管理費1.5%至5%是合理之舉。
她表示﹐曾見過有業委會推延大廈電梯維修保養﹐因為鋼材加價及其他原因﹐3年後需多付大約20萬元﹐最後唯有大幅增加管理費﹐由住戶分擔這筆額外支出。
衛楊慧霞指出﹐管理公司盡力提供專業和負責任的服務﹐配合業委會的要求﹔管理經理只是執行任務﹐最終決定是來自業委會。況且﹐管理公司是由業委會聘請。
她建議業主可透過參加年度業主大會﹐索閱財政預算報告﹐以增加對大廈管理的了解﹐並可影響業委會的決策﹐為自己謀求最大的切身利益。她提醒說﹐儲備基金的運用﹐除了保養大廈內的共同使用設施､器材和裝備外﹐還包括個別單位內設施的重大維修﹐所以與每名業主息息相關。
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