【明報專訊】物業投資信託(REIT)正面對窘境，單位價格今年雖上升，但回報僅較債券吸引，物業投資信託的價格未能反映真正價值及增長潛力。
近期價格上升的物業投資信託，包括RLJ Lodging Trust(代號RLJ)、Alexandria Real Estate Equities(代號ARE)、American Tower(代號AMT)及EPR Properties(代號EPR)。
物業投資信託一般會投資於寫字樓、商場、酒店或出租物業，透過每月派息回饋股東；但亦有例外的回饋股東方式，如按揭物業投資信託，則提供類似債券的息率，這類型物業投資信託與債券同是吸引同一批投資者，價格與回報亦一樣。
物業投資信託於過去10年跑贏大市，如摩根士丹利美國物業投資信託指數的年度複式增幅為9.8％，但摩根士丹利美國指數僅上升5.8％；摩根士丹利美國物業投資信託指數目前的市盈利率為17.8倍，以資產淨值計算，交易價有16％溢價。
但基於盈利預測計算，物業投資信託的回報率僅為3.7％，處於過去10年平均值2.5％以上的安全區內，若果經濟增長乏力，債息低企，物業投資信託現價屬合理水平，但若果經濟高速增長，債息上升，物業投資信託的表現則欠佳，當中與酒店及短期租約柏文有關的物業投資信託尤其顯著。
MLV分析員Ryan Meliker表示，以價格兌流動現金的比率計算，物業投資信託現價並不昂貴，因金融危機後物業投資信託流動現金增長受阻，但同時亦降低風險，故真正價值應較現市值高。Meliker較看好RLJ，因該信託經營大型酒店，如萬豪酒店，最近亦售出逾10個物業，及向10間位於城區內的凱悅酒店注資，預期本年度流動現金上升14％，明年度料上升13％，市盈率低於12倍，回報率3.2％。
另外，專注投資波士頓、紐約及三藩市等醫療研究中心的Alexandria，分析員平均預期該信託本年度的流動現金料增長10％，明年度則增長8％；Cowen分析員James Sullivan預期，該信託現價較資產淨值低7％，回報率3.7％。分析員亦預期，American Tower本年度流動現金料增長37％，市盈率21倍，回報率只有1.5％；但分析員預期，該信託3年後會上升至6.2美元，較目前大約4.3美元，有大約44％上升空間。
