2012年作為中央慶祝香港回歸15年大禮的前海深港現代服務業合作區，不知不覺已發展5年，但截至今年首季數據，區內逾12萬間註冊企業中僅4000多間為港資，比例不足4%。
有參與前海發展的香港學者及專業人士認為，前海與香港合作進展未及預期，一大原因與該區不涉地產有關，因而影響港企參與熱情。意見認為，前海表明要成為大灣區「核心引擎」，但要做核心必須與香港攜手，故當務之急是加快與港合作。
明報記者
「前海決心不做地產是好事，但也成為發展絆腳石。」2014年起擔任前海創新研究院首任院長的港大專業進修學院董事局主席陳坤耀教授，對於前海與港合作不及預期有此看法。2012年國務院予以前海比深圳「特區更特」地位，當時前海管理局已明確表示絕不在這15平方公里土地發展房地產，避免區內發展變質，淪為炒地炒樓的地產商樂園。
陳坤耀指出，不涉地產原意極好也極正確，「但香港商業模式習慣地產先行，先讓人流多起來，有人流才會有生意，港商才會更樂意進駐，而目前較多在觀望」。
另一方面，前海分為桂灣核心商務區、鏟灣綜合發展區及媽灣保稅港片區，但採取分段開發，先把綜合發展區暫作臨時商務區，引進部分企業，待桂灣商務區基建完成，把臨時商務區的企業遷移到桂灣商務區，綜合發展區才正式開發。
陳坤耀直言，在不涉地產的大原則下，核心商務區與綜合發展區同步動工「沒10年8年難見小成」；為快速見成效，分段開發可以理解。惟實際執行上令整體發展受阻，因為綜合發展區要拖到核心商務區落成才能開發，「變相等於商務區落成後，附近的生活配套還未有，周邊繼續是沙塵滾滾的工地，這樣無疑更減低港企進駐的吸引力」。
陳坤耀還表示，如果一個地方未必有錢賺，稅率再優惠也是空談，况且交通餐飲住宿統統不足，「企業會覺得留在深圳其他地方比前海更好」。所以，表面上前海與香港的合作看似神女有心，襄王無夢，但他認為不能全怪香港，「其實香港也在等」。
2015年底由香港企業及專業人士組成的前海香港商會，是為解決港企對進駐前海的憂慮而成立的團體，首席會長林新強也認同除了港企對前海政策未夠了解外，前海交通基建未如預期快速興建，是兩地合作緩慢的主因。林說﹕「路通財通，只有交通便利，商業活動才會活躍，就此問題，商會也曾向前海管理局反映意見。」
此外，林新強表示，前海管理局成立至今已三換局長，交接頻繁，新領導需要時間磨合，難免拖慢政策推行。
前海與香港合作上推進雖不如預期，但陳坤耀與林新強均強調，其前景未有因此減退。「前海發展一直很清晰，就是四大現代服務業，即金融、物流、IT和專業服務。金融和專業服務需要依靠香港拉動，IT依靠深圳，物流是雙方合作。」
陳坤耀表示，發展現代服務業是中國要跨越經濟轉向中高速發展關卡的唯一出路，從中可見中央對前海之寄望，而中央甚至給予前海比上海更多先行先試的空間，原因就是香港。
因此，陳、林均認同前海不缺政策，只缺基建。要做大灣區「核心引擎」亦非不可能，但一定要伙拍香港；而要加快與香港合作，基建便急需加速，否則別說做大灣核心，能否達到2020年基建基本完成的目標也有困難。
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