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 顧問19招 倡市建「向錢看」
批復修賺得少 研地盤賣斷發展商

【明報專訊】觸發市建局主席蘇慶和與行政總監譚小瑩決裂的改革顧問報告曝光。據本報取得的報告初稿,由董事會委任的顧問,批評市建局「4R」策略中的復修、活化及保育工作都不賺錢,但10年內卻花費28億元;餘下的一個R即市區重建,收地緩慢,賠償成本高。報告提出19項措施減赤,倡日後決定重建選址時須「重利」,即考慮社會因素之餘,要按商業利益評分衡量優次,而發展地盤可研一次過賣斷給發展商,以增招標收入等。

明報記者

董事會消息人士:不會一面倒接受

雖然報告提出多項強硬減赤措施,但市建局董事會消息人士向本報稱,稍後開會討論報告時,不會一面倒接受,有非執董將提出修改,要重新考慮更多社會利益角度評價市建局工作。據悉,一直強烈質疑報告的部分管理層,指措施明顯違反《市區重建局條例》及市區重建策略,例如需求主導項目放棄以「7年樓齡」作賠償準則等,故仍待發展局指示。

陳茂波:未擬放棄7年樓齡賠償

發展局長陳茂波昨首次就市建局爭議開腔,他稱看不到蘇慶和與譚小瑩有私人衝突,市建局須根據《市區重建策略》運行,暫未計劃放棄7年樓齡賠償。他說,市建局理財需審慎及穩健,但重建工作難免有不同項目需要補貼,如舊區樓宇狀G差,商業價值未必可盈利,因此部分需「貼錢」是完全理解,需較長時間才會平衡。對於「加強版復修計劃」被質疑是「走法律罅」取代7年樓齡賠償,他稱發展局沒收過市建局有關建議。

市建局董事會下周內將開會討論顧問報告,據本報獲得市建局委託麥肯錫顧問於3月提交的名為「Value For Money」報告初稿,報告指近年市建局投放大量資源進行復修、活化及保育3類項目及「需求主導」的小型重建項目,但大部分不賺錢。

報告分析,現行收購重建的商業模式,難以財政長遠持續,原因包括法例要求「7年樓齡」價格作賠償,令致重建成本變高。另外,近年不少項目的重建地積比率低、建築成本持續上升,又要加入社區設施等,進一步減低商業價值,令重建項目「無利可圖」。報告稱,自2008年後,項目收樓期由24個月延長至42個月,愈來愈長。

報告:倘收地滯後或虧損 可考慮放棄

報告稱,到2018/19年度,市建局儲備跌破100億元的政府注資警戒線,必須改善商業模式,並提出19項滅赤節流措施(見表),包括建議市建局未來要挑選中至大型地盤重建,加入盈利因素作考慮評分,收地較預期滯後或有嚴重虧損,則可考慮「退場」放棄重建。

報告又建議,放棄現時與發展商合作發展項目上蓋的重建模式,改為將整個項目地盤發展權賣斷給發展商,從而令發展商有更大空間規劃設計,減低發展商入標變數,增加招標收入。現時「需求主導」以7年樓齡賠償的計法,改以業主自願提出的價錢收購。

不過,市建局消息人士指出,據即將公布的本年度財務報告,2014/15年度將轉虧為盈,由去年蝕23億元變為大賺近20億元。至2020年,累計儲備會返回100億元以上水平,不會出現財務危機,管理層亦已調整業務計劃,加強項目收益。市建局發言人接受查詢時表示,顧問研究仍然在擬稿(draft report)階段,須經董事會討論,目前不作評論。

■明報報料熱線﹕inews@mingpao.com / 9181 4676

 
 
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