想知地產泡沫何時爆
留意兩大因素作指標
樓價今年雖還升 居安思危勿大意
【明報專訊】多倫多的樓市很多人都說漲得瘋了，泡沫遲早要爆了，但何時會爆，大家都說不準，昨日出席明報地產研討會的講者，多倫多大學經濟系講師陳尉純則表示﹐想預測地產市場何時逆轉﹐投資者應留意兩大因素﹕一是聯邦及省府推出遏止樓市的措施﹔二是中國政府會否進一步收緊資金外流。
陳蔚純表示﹐聯邦和省府目前都不會妄動干預﹐若真到了要出手時，兩級政府在推出有關政策前2､3個月﹐都會事前放風﹐讓外界討論﹔因此﹐投資者應經常留意新聞報道，注意政府政策動向﹐若某一項措施反覆討論﹐政府便有可能落實有關措施。
另方面﹐加拿大作為一個開放市場﹐中､美的情況都可影響本地的房地產市道。以中國為例﹐「早在去年底便有措施阻止資金流出國外﹐但每個地區及城市實施的情況不同﹐仍有很多人有方法將資金流出海出﹐但今､明兩年﹐中國政府可能會有更多阻截資金流出的政策出台」。
她指出﹐準買家決定入市前﹐不應只盲目看樓房價格或銷量﹐因為萬一本地政府果真有壓抑地產市場的新措施出爐﹐樓房市場就有泡沫爆破的可能。
但她補充﹐由於樓房市場佔國內生產總值(間接或直接)20%﹐若樓房市場崩潰將嚴重影響本國經濟﹐正因如此﹐聯邦政府本來有多種手法遏止樓市﹐但都不敢貿然行動﹐只會採用一些較溫和的措施。
至於今年樓價的升幅﹐說法各異。陳本人不願作任何預測﹐只引述滿地可銀行(BMO)的報告﹐展望今年全國樓房市場平均價上升10%﹔多倫多道明銀行(TD)的預測則較「戲劇性」﹐數月前預測下跌2%﹐但數日前又預測上升20%。
陳形容本地目前的樓市是「泡而不沫」﹐但她直言自己亦信奉經濟周期﹐只是樓房市場何時逆轉則難以預測。
她說﹐回顧1980年代﹐加拿大地產市場大跌市前﹐樓房價格每年平均上升40%﹐2年升80%﹐如今樓房價格2年升40%﹐故只能說仍未到「頂」(peak)。
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲亦指出﹐若其他因素不變﹐加上美國政局繼續不明朗﹐導致美人北移﹔港人二次回流加國﹐而房屋供應與需求失衡的情況下﹐樓價只會節節上升﹐地產會更估計了今年底樓房平均價可達90萬元左右。
出席研討會的Re/Max Excel總裁黃志豪亦稱﹐隨着阿省的輸油管獲美國開綠燈﹐卡加利的樓房市場因當地招攬人才而造好﹐相信多倫多市的樓房價格亦不會落後。
況且﹐本地樓房價格不比美國一些大城市如紐約､曼哈頓為高﹐可持續吸引海外資金﹐故本今年樓房市場仍繼續叫好。
為遏止樓房市場過熱﹐加國央行早己將樓房按揭定為家庭負債中最高的風險﹐故由去年中開始推出一系列政策收緊按揭貸款﹐包括增加按揭保險費用､收緊壓力測試等﹐本國銀行均要跟隨。
滿地可銀行房屋貸款專家洪禧莉說﹐這對一些經濟能力僅夠上車的一族最受影響。
雖然目前本地有90多間銀行以外的金融機構提供按揭﹐準買家較易在這些機構取得借款﹐但她提醒﹐這些機構的利息偏高﹐準買家若要同時面對高息､高按揭﹐而本身的收入又不高及不穩時﹐要承受的風險亦較大。明報地產研討會專頁刊A8、9版
