壓力測試效漸退 局限心理反應
加息周期未完 購買力有跌無升
樓市紛傳新一輪房貸壓力測試效應開始退減﹐不過﹐有經濟學者指出﹐這措施影響力的強弱隨利率增減﹐加息周期未完之前﹐購買能力應會續跌。
聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)規定﹐今年1月1日開始﹐不用購買保險的房貸須符合壓力測試﹐用高過房貸合約的利率來計算房貸額﹐導致樓市成交下降﹐以及屋價升勢放緩。
不過﹐近期全國成交量回穩﹐尤其是主要市場大多倫多地區﹐7月份銷量表現搶眼﹐年升幅18.6%﹐以致一些分析報告指這項規管政策已為市場適應﹐效應漸退。
對於正要賣樓的業主來說﹐這應會是好消息。然而﹐根據多倫多大學士嘉堡分校經濟學副教授區美詩的看法﹐加息周期未完之前﹐壓力測試對購買力的影響應會愈來愈重。
這項新的壓力測試適用於受聯邦政府規管的金融機構﹐規定須採用高於合約的利率來進行審批﹐選項之一是引用加拿大中央銀行公布的5年期定息房貸利率來計算還款能力。
這意味着這個貸款人資格的甄別利率將會隨着5年期定息房貸利率而增減﹐不過﹐由於目前利率看漲﹐有理由相信買家的購買能力將會繼續減弱。
這名學者指出﹐市場對這項措施的適應﹐大概是心理方面﹐亦即過份反應的情況減少﹐至於購買力減弱的情況則仍然存在﹐而且可能加劇。她解釋﹐加拿大中央銀行加息會帶動5年期債券孳息率上揚﹐繼而扯高5年期的房貸利率。
她說﹐近期央行的5年期定息房貸而上升至5.34%﹐如果利息續升﹐樓市買家的購買能力將要再下降。
事實上﹐去年底﹐亦即壓力測試快要實施之前﹐這個甄別資格的利率還只是4.99%﹐換言之﹐至今已經增加了35個基點。 目前市場預期今年餘下時間至明年底中央銀行還會加息2至3次﹐以此來說﹐房貸應會愈來愈難借。
不過﹐區美詩指出﹐如果市場突然出現衝擊﹐加息周期可能會提早結束。她舉例稱﹐10多年前美國次級按揭危機爆破之前﹐也正在加息周期之中。
