港地產股股災 投行料農地或須「上繳」
市值共蒸發900億 拖累港股曾挫千點
中央政府近期接連出手整頓不同行業，上周更傳出要求香港發展商需為解決香港的房屋供應「積極貢獻」，昨日觸發市場巨大迴響，地產股全線急瀉，合共蒸發市值近900億元，拖累大市曾跌逾千點(見另文)，當中恒地(0012)股價急插超過13%，是近13年最大跌幅。有投行估計向農地埋手是其中一大可能方向，摩通更將「免費捐出所有農地」設為壓力測試其中一個基本假設，估計長實(1113)及新世界(0017)股價下跌風險最小，惟「農地王」恒基股價則仍有近三成潛在跌幅。
昨日跌幅最大的三隻本地地產股，均為擁有最多農地土儲的發展商，除恒基外，跌幅均逾一成的有新世界及新地(0016)。新地昨晚稱，關注到有媒體宣稱「中央政府向香港地產商施壓」，指出截至目前未收到相關消息，並強調公司從不贊成壟斷市場的行為，強調會主動配合特區政府，參與土地共享計劃以及建設大型過渡房屋。
集團稱，長期看好香港與內地的發展，將繼續加大兩地投資，協助香港融入國家發展大局繼續貢獻力量。
新地：未聞中央向地產商施壓
摩根大通昨日發表報告稱，觀乎教育及濠賭股的過往面對監管方面的不明朗經驗，地產股亦可能在最惡劣的情境下作出反應。該行假設發展商將手上農地全數免費捐出，甚至對未來開發項目的現金流折現估值為零，預料長實及新世界的股價受壓情况最小，只跌9%；信置及新地則股價受壓20%；受影響最大為恒地，料股價跌幅達37%。長實更可以透過回購對冲股價跌幅。
摩通表示，政府要處理樓價問題，四種可能方向包括廢除聯匯、住宅價格管制、控制需求及增加供應。不過，該行認為聯匯制度屬不可動搖，實行價格控制則會衍生更大問題，因此最可行是增加土地供應，因此預料政府會從農地轉換方面着手處理相關問題。
摩根士丹利亦認為，要令樓房可負擔，最重要是供應方改革，目前可行的方案包括農地轉換、填海及增加地積比率。該行指，農地轉換最近有所提速，當中包括新地購入古洞經15年規劃出來的新發展區。另政府推出在2024年加快收地400公頃的計劃以來，自2019年至今已收回100公頃，比2013至18年的20公頃為多。大摩相信，按照該等計劃，已可建成10.84萬個單位。
花旗報告則認為，昨日本地地產股因需為解決高樓價「積極貢獻」而被瘋狂沽售是反應過度，惟在未有具體政策公布下，對地產股看法會較保守。反而經營零售物業收租的地產商，面對政策風險較小。另因為新地手上的土儲成本便宜及低負債，因此亦相對「優於大市」。
中信里昂則稱，在現有供應機制下，香港發展商可做的有限，估計住宅相關政策潛在變化可能對地產股帶來持續影響，較少涉足住宅發展的地產股較安全。
明報記者 陳偉燊
