灣區熱搜：新供應多 廣深寫字樓上半年空置率升 下半年料更多項目入市 壓力短期難紓

灣區熱搜：新供應多廣深寫字樓上半年空置率升下半年料更多項目入市壓力短期難紓

[2025.07.15] 發表

【明報專訊】仲量聯行早前分別公布深圳及廣州上半年甲級寫字樓市場的回顧與展望。報告指出，在宏觀環境承壓、新增供應較多的因素下，廣深兩市今年上半年寫字樓淨吸納量顯著減少，導致平均空置率比去年底上升。由於下半年兩地繼續會有大量新增寫字樓項目入市，預料空置壓力短期難望紓解。

明報記者陳子凌

據仲量聯行報告，深圳今年上半年共有7個甲級寫字樓項目交付，合計新增面積約64.5萬平方米，其中48%新增寫字樓面積位於前海。供應增加的同時，在租賃需求方面，企業營運成本管控持續強化，尤其是外資企業在租賃決策時更趨審慎，企業租賃新寫字樓的原因以改善成本為主，1000平方米以下的中小面積需求成為主力，其上半年租賃成交量佔總成交量逾60%，並以同區搬遷為主。在市場租賃需求明顯收縮之下，今年上半年深圳市甲級寫字樓淨吸納量僅18萬平方米，較去年同期33萬平方米減少約45%。

企業租寫字樓以降成本為主

報告指出，雖然前海和福田近兩年竣工的寫字樓項目在具競爭力的租賃條件下，吸引到一批租戶入駐，緩解了部分空置壓力，但新增供應量加上租賃需求壓抑，令截至上半年底的深圳甲級寫字樓平均空置率，較去年底增加2.1個百分點至26.5%。為應對去庫存壓力，辦公室業主普遍採取更積極的以價換量策略，導致今年第一季及第二季辦公室平均租金按季分別下降2.7%和3.1%。

從行業來看，科技互聯網行業仍是深圳寫字樓需求的關鍵來源，上半年貢獻近20%的租賃成交面積；其中消費電子、半導體及集成電路行業表現亮眼，錄得多宗整層及大額交易。另一方面，華南企業加速全球化佈局，帶動跨境電商及生態圈服務商崛起，金融業的寫字樓需求也展現較強韌性，上半年多家證券、保險、私募基金機構在深圳新設營業網點或分支機構。

科企擴張未紓短期壓力料租金續跌

展望後市，仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗認為，大數據與人工智能技術的發展，將快速滲透在各行各業的應用場景中，加上科技巨頭積極佈局相關領域，營運與研發業務的擴張有望催生新增辦公室需求，為辦公樓租賃市場注入新動力。不過，預期下半年深圳還有近80萬平方米的新增寫字樓項目入市，市場整體供過於求的局面短期內仍將持續，空置壓力短期難紓解，平均租金也會繼續下行。

廣州情况與深圳類似，上半年廣州共有6個新甲級寫字樓項目入市，其中5個集中在第二季，這些新增供應主要集中在琶洲及廣州國際金融城兩大新興商圈，導致片區空置率承壓；與此同時，外資企業對辦公面積及租賃成本的管控依然嚴苛，且中大型內資企業加速向自持非甲級物業搬遷，導致全市上半年甲級寫字樓淨吸納量按年下滑約30%至8萬平方米。

截至上半年底，廣州市寫字樓空置率攀升至23.8%，較去年底上升2.9個百分點。面對新興商圈的新增供應壓力和租戶搬遷，廣州今年首季及第二季平均租金分別按季下降3.1%和2.9%。數據顯示，下半年廣州甲級辦公樓市場預計將迎來超過40萬平方米的新增供應，短期內全市空置率可能繼續攀升。面對去庫存壓力，寫字樓租金短期內料將維持下行趨勢。