雖然美國聯邦儲備局於上周議息會議暫按兵不動，惟市場普遍預期該局將於今年餘下時間開始加息，為長達近7年的零息時代畫上句號。住宅物業是大部分港人持有最重要的資產，踏入加息周期對樓價有何影響呢？本報請來曾是摩根士丹利董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市近35年的卓百德(Peter Churchouse)詳細分析樓市走向。這名香港第一代星級地產分析員從實質利率、住宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析，預測未來一年香港樓價仍將溫和上升。
明報記者 葉創成
中原城市指數上周五最新報145.48再創新高，與去年底收市價133.34比較，反映今年以來香港二手住宅樓價升幅達9.1%，表現跑贏恒生指數、金價以及主要貨幣匯價；可以說，樓價今年暫時延續近年的強勢，在傳統「股金樓匯」的四大投資工具中獨領風騷。
買磚頭保值乃香港人的傳統智慧，加上2008年第四季美國聯儲局推出量化寬鬆政策(QE)，印銀紙救市以來，資金追逐實物資產；雖然聯儲局早於去年10月為QE畫上句號，惟此後歐洲及日本央行接力QE，令環球資金寬鬆格局不變，帶動香港樓價今年屢創新高。
影響香港樓價的最新變數是，美國料於今年加息；聯儲局於上周議息聲明提到，由於當地就業市場持續改善，加上早前能源及入口價格下跌壓低通脹的因素將淡化，料通脹率中期而言將逐步向2%的目標推進，已為隨時加息打出開口牌。
實質負利率 樓價難大瀉
卓百德認為不須對美國加息過分擔心。因為美國經濟復蘇速度比預期慢，是次加息會較為緩慢及溫和；根據過往數據，香港息口升跌與住宅樓價並無明顯關係，加息周期樓價可升亦可跌。
據卓百德統計過去40年樓市數據，與名義利率比較，投資者更應着重實質利率(按揭利率減通脹率)，「在1997年底至2001年，是實質利率相當高的一段時間，期內樓價急跌。在1984年，我們也見到比較高的實質負利率，樓價亦顯著調整。但目前按揭利率只約2厘，通脹率約4厘，實質利率是負2厘，接近歷史最低水平(圖1)。在這情況下，即使美國聯儲局加息1厘，雖然我認為此不太可能於短期出現，香港按揭利率跟隨上調，但實質負利率仍是負數，樓價將難以崩盤或大瀉。」
除了實質負利率這個關鍵的宏觀指標外，卓百德亦從供應及需求兩方面分析香港樓市。供應方面，雖然特首梁振英預測，明年私人住宅落成量達2萬伙，屬10年新高，惟卓百德統計2006至2014年期間的數據，指期內住宅落成量往往較一年前的預測平均低19%，故他認為，明年是否真的有2萬伙私宅落成屬未知之數。惟即使真的達標，每年2萬伙的供應仍然低於過去逾40年的平均數。
「在1972年至2003年內的三個大型周期，每年私人住宅平均落成量分別達23,056伙、29,297伙及28,017伙，但2004至2014年平均每年落成量只有13,029伙(圖2)，是明顯偏低的水平，這是政府早前連續多年停止造地及賣地所致。隨着政府近年積極增加土地供應，未來落成量料將緩慢回升，但可以持續每年高於2萬個的水平嗎？我很懷疑。」
私樓落成量料緩慢回升
至於需求方面，卓百德從存款積蓄及收入兩大因素分析購買力，前者用於支付首期，後者用於借錢買樓後償還每月供款。
卓百德在1997年第二季曾預警香港樓市泡沫爆破在即，結果當10月底中原城市指數創高位102.93後，當年年底已回落至80.71。目前卓百德回看，1997年12月底香港每名居民銀行存款僅75,658元，可謂彈藥不足以支付首期買樓，結果樓價再急跌逾六成，至2003年始見底。
不過，隨着過去15年香港經濟增長，加上2008年第四季環球各大央行先後QE，部分資金流入香港，存款數目亦大幅增加。
根據卓百德統計，截至今年5月底香港每名居民平均存款額達58.7萬元，較1997年底勁升7.5倍。相對之下，同期樓價僅上升80.3%。
因此，香港住宅樓價除以個人平均存款的比率，目前仍處於逾30年來低位，為樓價帶來重大支持(圖3)。
另外，卓百德以樓價變幅及住戶收入變幅計算供樓供擔比率。據他統計，5月底比率為126，高於過去30年的平均價的1/2個標準差(圖4)，屬偏高水平，反映用家現階段應深思熟慮才可入市買樓。
綜合上述分析，卓百德所關注影響樓價的四大指標，包括實質利率、住宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力，前三者均處健康水平，僅後者較令人擔心，故他仍認為未來一年樓價表現：「即使美國即將加息，但今次香港樓價會否如1997年一樣崩盤？我認為這樣戲劇性的事不會再發生，料香港樓價未來一年仍可錄得溫和升幅。除非是次加息與其他環球重大不利事件同時發生，我才會改變上述觀點」。
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