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[昔日明報]

 
港聞
 痚簹757萬入股兩成 項目現值21億

【明報專訊】新世界發展及痚穧a產合作推售西環新樓盤瑧璈,據ICIJ取得的檔案顯示,痚艤鶬p公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成,股份交易作價僅約757.7萬元,以瑧璈開售呎價計,只夠買一個300多方呎的一房單位,亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。

ICIJ文件顯示,以新世界為首的Ultra Good,於2013年8月邀請琣a相關的Kinsford International Limited入股,股份作價約757.7萬元,並且委任琣a執行董事黃浩明及王文海加入董事會。

Ultra Good持有的瑧璈地盤,可建樓面達10.5萬方呎,以開售呎價約2萬元計,項目帳面價值達21億元,兩成股份的帳面價值可達4.2億元。

痚繵ㄥR股 另承購1.4億貸款

不過,整個協議還涉其他代價,琣a除支付股份代價外,亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款,琣a應佔債務為1.4億元左右,因此股權連債權的總作價逾1.48億元。

根據Ultra Good的股東協議,其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款,提供發展所需資金。琣a又會作為Kinsford的擔保人,出售一筆欠痚禰業地產代理的債項,一併轉讓予Ultra Good,總代價為5586.6萬元。一加一減之後,琣a參股Ultra Good應佔的代價,實際只為9217萬元而已。

開售未足兩周售132伙 呎價2萬

共出售191個住宅單位的瑧璈,由4月29日開盤至今已售出約132伙,市場估計至今套現約10億元,平均實用呎價約2萬元。

據悉,現時業內一般發展樓盤的做法,發展商只會出部分資本金,然後透過股東及銀行貸款,以至項目融資,去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘,發展商能以較確定的資金成本管理樓盤,並且透過借貸發揮的槓桿作用,將發展樓盤的回報率以倍計提高,這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。

會計師﹕用BVI可減行政申報程序

信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出,發展商發展樓盤動輒需時數年,其間不會有回報,利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作,單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展,BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知,在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。

 
 
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