2019全國地產新興趨勢
柏文需求強勁 廠房空置率極低
[2019.05.27] 發表
今年的加拿大房地產趨勢仍是在不穩定的環境下邁進。隨著高科技和社會變革改變人們的生活和工作方式，房地產行業面臨著越來越大的壓力，要求通過加速數碼化轉型來應對新思路，通過更創新的交易策略，並重新思考如何負擔能力問題。
雖然多倫多和溫哥華在房地產投資前景方面繼續領跑所有加拿大城市，但每個房地產市場都有自己的機遇和挑戰。
多倫多
隨著大多倫多地區（GTA）的淨移民數值達到15年來的高位﹐帶來強勁的住房需求，令多倫多超越溫哥華成為今年最受關注的市場。根據CBC，本地建築業有望在2019年連續第10年實現增長，預計2018年GDP增長率將達到2.4％，2019年將達到2.3％。
受訪者還將多倫多的住房市場排名在所有10個本國最大房地產市場中第一。雖然聯邦及省政府努力為住宅地產市場降溫，再加上利率上升和高消費者債務，令屋價暫時平穩﹐但強勁的需求驅動因素仍然無可爭辯。
同時﹐大多區也感受到人口變化的影響。根據安大略省房地產協會贊助的2018年5月的一份報告，千禧一代已開始與嬰兒潮一代競爭房地產，未來十年，將近70萬首次購房者將瞄準GTA或咸美頓房產市場。
由於供應方面幾乎沒有減輕，一些受訪者預計多倫多土地成本不久將看齊溫哥華水平。一位受訪者表示，「未來12個月將成為買家市場，然後我們會開始回到賣方市場，價格將上漲至新高。」對首置買家來說，鎮屋也被認為是最好的選擇。雖然人們越來越關注新柏文項目的數量，但鄰近地鐵的大廈單位需求仍然強勁。
總的來說，多倫多在所有房地產領域看起來都很強勁。 2018年6月底，市中心辦公樓的空置率下降至3.4％，隨著接近新建築的2020-21交付日期，供應量可能會更加緊張。「多倫多辦公空間需求的深度讓每個人都感到意外，」一位受訪者表示，受到市場緊張和技術行業強勁租賃活動的推動。同樣，在工業領域，強勁勢頭和缺乏空間將繼續推動開發商增加供應，以滿足不斷增長的需求。
預計2019年溫哥華的經濟增長會維持2.3％，低於2018年的2.9％。總體而言，該地區的房地產基本面看起來不錯，即使經過多年的價格上漲，受訪者表示「溫哥華在商業投資前景方面繼續逆流而上」。但市場可能會因事調整，受訪者注意到他們在尋找新的投資或發展機會時會更加謹慎。
面對高房價?不斷上升的利率?更嚴格的抵押貸款規則以及卑詩省政府正在實施的一系列降溫措施，單戶銷售正在降溫。其中包括將外國購房者稅率提高至20％，空置房屋稅率相當於空置房產的評估應稅價值的1％，以及超過300萬美元的房屋稅率上調。這些舉動導致柏文及鎮屋的銷售放緩，市場正在更謹慎應對。
市場對租賃住宿的需求仍然很大，特別是對樓房負擔性問題的擔憂。一些受訪者認為，市政當局仍未採取正確的措施﹐鼓勵建築商向市場增加房屋數量。儘管如此，溫哥華在2017年的建設中的租賃單位數量僅次於滿地可。在過去十年中，其在建的租賃單位數量也增幅最大。
該市將繼續看到辦公空間的強勁吸收率，2018年第二季度的辦公室空置率達到5.1％，低於2017年第二季度的6.8％。隨著空置率達到歷史最低點，供應並無顯著增加，甲級寫字樓空間將於2021-22年前保持激烈競爭。
與此同時，預計會有更多租戶前往近郊城市，一位受訪者稱他們「在菲莎河谷看到了比在溫哥華更多的增長機會」。
由於零售業繼續承受網上購物的影響，投資者仍保持謹慎態度。隨著大型投資者關注將城市購物中心轉變為混合用途社區，對商場零售的投資仍在繼續。例如，一個完善的購物中心正在重塑為零售、辦公和住宅重建，包括柏文和公屋。
在工業方面，倉庫及工業用地持續成為最佳表現者。溫哥華幾乎找不到工業用地，房東們正在抓緊他們已擁有的地皮，或重新開發舊地皮去滿足不斷變化的需求。
物業類型情景
雖然不同房產類型的前景存在地區差異，但發展商、投資者和業主確實在評估中發現了一些共通的特點。
零售
隨著零售業繼續努力面對業務挑戰，幾個地標大型零售商場的消失為業主創造了新的機會，包括補充更具彈性的主力租戶，使用非零售租戶來增加商場流量，重新開發和加強商場作為綜合用途物業。房東也在轉向數據分析，以開發新的租賃模式，提供有關租戶的見解並改善運營。
單戶住宅
儘管單戶住宅的前景總體看好，但主要城市的供應緊張，多倫多和溫哥華的負擔能力仍然是一個主要問題，部分原因是利率上升和抵押貸款壓力測試更加嚴格。雖然安省和卑詩省徵收的投機稅影響了銷售和價格，但這兩個省份已逐步出現反彈。雖然強勁的需求和供應限制繼續支持價格上漲，但政府辣招導致市場普遍疲軟。
共管式柏文
更嚴格的抵押貸款規則，不斷上漲的利率和投機稅尚未對柏文市場產生明顯影響。它持續的力量說明了這類物業較易負擔，也適合千禧代以及年輕首置買家的生活選擇。雖然人們越來越擔心主要中心的新公寓項目數量，但只要人口增長和經濟擴張繼續下去，房價仍然無法滿足這些項目，需求將依然強勁。
辦公室
根據仲量行研究，2018年第二季度全國空置率穩定在12％，而2017年第二季度為12.4％。科技行業繼續推動租賃活動，這導致業主們尋求新的供應現代化方式。引領轉型是不斷發展的共同工作趨勢。據JLL Research稱，預計到2030年，共同工作和靈活的工作空間將佔公司房地產投資組合的30％。
專用租賃
在過去十年中，加拿大各地正在建設的租賃物業數量增加了兩倍，現在與房屋建造量相當。租金率達到了新高，隨著抵押貸款規則收緊，購買房產變得更加困難，開發商對租賃住房的需求也越來越高。
工業地產
網上零售業的日益普及推動了對分銷和回收中心的工業空間的前所未有的需求。該行業多年來首次出現大幅租金上漲。大型工業廠房的空置率特別緊張。其他領域包括大麻生產設施、數據中心和用於加密貨幣開採的特大電容空間亦有剛勁需求。雖然大多區和滿地可為全國重點火爆市場，但加拿大的整體增長仍然勢頭強勁。
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