樓花愈早買愈多優惠 第二期跌價多輸地利
剔除地產大市氣候是否適合入市不說﹐純以購買多倫多市柏文樓花來說﹐對這個市場熟識的一名地產經紀表示﹐以同一個發展項目而言﹐愈早買愈有著數。
據解釋﹐由於發展商有慣常的定價策略﹐在共設有多於一期的發展項目方面﹐一般來說﹐後期的售價會貴一些。與此同時﹐同一期的項目方面﹐愈早賣的單位也是優惠愈大。這裏所涉及的原因﹐關係到發展商要顧及在市場上的信譽?投資者利益﹐以及融資安排。
地產經紀蕭嘉俊(Leo Shiu)表示﹐同一個發展項目之中﹐第二期單位的定價通常會稍貴﹐目的是令第一期投資者有信心﹐讓他們知道本身所持有的物業已經升值﹐而且也可以維持發展商信譽。
他進一步解釋﹐這樣的定價策略﹐可以令到第一期的投資者有利可圖﹐也能取信於市場。反過來說﹐如果第一期的呎價是600元﹐但至第二期卻下調至550元﹐不難想象到第一期買家的感受。
他指出﹐這些買家可能會覺得不公平﹐覺得跌價了。
他表示﹐第一期與第二期售價相若的情況也會出現﹐其中一個因素是兩期推出的時間相隔很近﹐屋價因此而沒有上升的時間。
在談及第二期跌價方面﹐蕭嘉俊表示很少遇到這種情況﹐如果發生﹐可以想及的原因會是第一期的質素及地理環境較為優勝。
這方面的例子包括了交通上的方便﹐例如第一期可以直接連接地鐵站﹐而第二期則要通過隧道。另一個情況是供住戶使用的娛樂設施全部都設於第一期。
他說﹐位於雪柏路(Sheppard Ave.)及當妙路(Don Mills Rd.)的翡翠城(Emerald City)項目是一個例子。
他表示﹐第一期的住客步出大門只要行數步便是地鐵站﹐但後期的步程則較多。
蕭嘉俊是Re/Max Realtron SuperStars Realty Inc. Brokerage總裁。他指出﹐近期推出的Aquavista則是售價有升幅的例子。
這項目備受市場關注﹐屬於發展商Tridel在多市湖濱的Bayside共管柏文發展項目的第二期﹐這些柏文單位售價比第一期Aqualina高出約3至4%。
他分析稱﹐這個項目的第一期及第二期均靠近湖濱﹐位置上沒有差別﹐而第一期只是在上年推出﹐這個升幅正常。
一般而言﹐一期與二期售價會有3至6%差距﹐但有一些升幅可以高達10%。
至於同一期售價差異方面﹐樓花的銷售一般分為白金經紀?VIP經紀?所有的經紀行及公開發售﹐合共四期﹐而這四期相距的時間短則一至兩個月﹐長則甚至乎是半年。
他表示﹐一般做法是每一個銷售期過後都會加價﹐所以愈早買優惠會愈多﹐單位愈好﹐選擇也愈多。
不過﹐不同銷售期實際上的差價如何﹐難以一概而論。
公開發售是買家直接與發展商接洽﹐並不透過經紀﹐而這階段的價格可能比第一輪的銷售期高出5%。他解釋﹐其實這些定價策略與融資安排有很大的關係﹐因為發展商需要售出75%的單位才能夠獲得融資﹐以能展開建築工程﹐所以開賣時要以低於市價來推出市場﹐盡量吸入買家。另方面﹐發展商也要留一些價位給投資者賺錢。
了解市場運作的玩家都會向白金經紀或VIP經紀交易﹐不會直接向發展商購買。
