人人看淡 才是買樓好時機
彭博又發表財富排名榜，指阿里巴巴上市接近三個月，主席馬雲持有的約10%股權，市值高達286億美元，以3億美元之差高於李嘉誠，令他由中國首富，晉身成亞洲首富。筆者記得今年初，彭博「誤算」了銀娛及嘉華老闆呂志和的財富，說他也是超越了李嘉誠成為亞洲首富，而當時筆者在本欄指出，不論彭博的計算是否正確或真的能計得了有關富豪的所有身家，但就指出呂和志近年身家暴漲主要因其經營的澳門賭場大豐收，但收入過於集中且不穩定，而李嘉誠的業務遍及多個行業和數十個國家，呂於分散風險的基礎上並不及李超人穩健。
過了11個月，由於澳門賭場因內地打貪等關係而令收入下降，濠賭股價也勁跌，估計呂志和的身家也較高峰期隨時縮水接近四成。
在港發達 不一定只靠地產
不少人今時今日仍視李嘉誠靠香港地產發達，但這已是過去的事，地產佔超人的商業王國收入比例愈來愈小，而他除了地產，早已進軍零售、電訊、能源及貨櫃等業務，新科技更是他近年的投資鍾情所在。至於呂志和，也由地產變賭業大亨，而馬雲則藉發展電子商貿賺得以千億元計的身家，可見要發達，甚至發大達，投資地產已不再是唯一和必然的選擇。
說起排名，城市土地學會和羅兵咸永道最近公布其聯合編制的《2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，報告訪問了大批機構投資者，當中問及對亞太區內明年各主要城市的房地產投資前景排名，排名首位為東京，第6位為上海，新加坡則排第9位，而香港的排名竟是22個城市中排第21位，敬陪「尾二」。
港樓投資前景亞太排尾二
筆者翻查相關報告，東京在2013年的亞太區房地產市場投資前景排名，只是第13位，在2014年已躍升至第1位，這自然與日圓大弱、東京成功申奧和安倍的「三支箭」經濟政策有關，而2015年則繼續保持在第1位。至於香港，在2014年的排名已低至第18名，而2015年則再跌至尾二的第21名(見表)，與現時香港市民大眾覺得香港樓最值得投資存在着極大落差。
當然，大部分香港人都只會看本土的經濟和投資機會，與機構投資者往往要考慮資產的全球佈局明顯不同。華爾街有一種說法，指投資意見可分為Wall Street和Main Street，從上述報告，似乎也可看到機構投資者與一般投資者對香港樓市的前景看法有頗大差異。根據有關報告，機構投資者覺得香港樓市要面對的負面因素，包括預期即將加息和中國經濟增長放緩，而香港政府推出的辣招政策以及銀行較低的按揭成數，都影響了香港物業投資前景的排名。
瑞銀料明年失業率升 削置業需求
不說機構投資者的綜合看法，單看瑞銀最近發表的研究報告，似也對香港的樓市不感樂觀。瑞銀認為，過去超過10年的香港樓市牛市，主要是負實質利率和新供應受限，加上多了內地人來港買樓所造成，但內地客已經減少，利率和供應也將回升，預期香港經濟和就業市場會轉弱，一手和二手樓價會在明年下跌5％至10％。瑞銀指出，雖然香港失業率正處低位，但高薪職位增長卻見減少，而過往香港當經濟周期見頂，失業率可以每年回升2％至3％，基於此，預期香港失業率會由現時約3.3％升至2016年底的5.2％水平，而這會削弱香港的置業需求。當然，Wall Street意見不一定對，Main Street也不一定會錯，但至少可作參考。
最近並非豪宅地段干諾道西的一個樓花盤，最平的1房單位折實各種優惠後，也要1100萬元，實令人咋舌。有說香港樓價高企，與建築成本不斷飈升有關，而根據統計，香港在主要城市當中，建築成本僅次於紐約而排名第2位(圖1)，若此說法正確，香港要遏抑樓價，是否也要在有關方面想想辦法，比如引入建築工人，以滿足需求？
港建築成本飈 1房單位逾千萬
現在的香港，人人都說要買樓，其實在投資市場上，最佳入市時機是人人看淡之時。
不信？以油價為例，一間名為Sentimen Trader的機構，為各種投資工具計算及發布市場情緒指標，根據過往數據，油價見底，都是人人看淡，即指標跌至超低水平之時，而最近美國期油已跌穿60美元水平，創5年新低，而情緒指標較數年前金融海嘯後油價跌至約30多美元更低(圖2)，是否代表油價已接近見底，而「股神」巴菲特便率先以數十億美元加碼投資北美的石油生產市場。
股神投資原則：人棄我取
股神在人人看淡油價時入市，今回的投資會否獲利，自然要等待時間給予答案。如股神的「人棄我取」投資原則合用，則相信現在香港樓市人人看好時，未必是買樓投資的好時機。
