北京叫停「商改住」或影響全國

[2017.03.29] 發表

据環球時報報道,北京市住建委等部門日前發出通知,明令商業、辦公類住房項目,不得擅自改變為居住等用途。對於北京全面叫停「商改住」,外媒表示,這是北京近期出台的一系列樓市調控政策中,影響面可能波及全國的一項。

商住房市場遭致命一擊

26日晚間,北京樓市限購政策再度升級,北京市住建委等五部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,規定商辦類項目只能銷售給企事業單位、社會組織,並且不得作為居住使用,再次出售時也應該出售給企事業單位和社會組織。而二手商辦類項目除可銷售給企事業單位外,也可以出售給個人,但個人必須符合在京無住房和商辦類房產記錄,且在京已連續5年繳納社會保險或個人所得稅,不得進行商業貸款。另外《公告》指出,商辦類項目最小分割單元不得低於500平米。

與此同時,有媒體27日報道稱,中國監管層正在醞釀更為嚴格的「商住兩用」項目的整頓措施。當天,北京市國土資源局推出了2幅地塊,分別位於朝陽和密雲,加大住宅土地供應。

3月17日起,北京開始密集出台樓市限購政策,力度之大前所未有,被稱為「認房認貸又認離」。繼3月17日認房認貸之後,3月24日,離婚一年以內的房貸申請人,商業或公積金貸款都將按二套房信貸政策執行。

對於這次全面叫停「商改住」模式,路透社27日稱,其實北京市對「商改住」的做法早就明令禁止,但不少開發企業一直在打政策「擦邊球」,將不少40年或者50年產權的商辦類項目,規劃建成為擁有獨立廚房和衛生間的住宅。

歐美難見「商改住」模式

27日,記者在鏈家網站二手房源欄目中,已經找不到商住類房屋選項,北京像素等北京著名的商住類房源已經全部「消失」。北京像素所在區域一鏈家門店置業顧問告訴《環球時報》記者說,北京像素的二手房源在新政出台之後全部下架。

而已購買商住房的業主,此時也焦慮重重。陳帥告訴記者,自己2015年購入一套90多平的商住房用於出租,叫停「商改住」政策出台當晚,自己迅速盤算了一下,房子短期內出售無望,還背著百多萬的貸款,十分無助。

相比之下,「北漂」張麗穎還算幸運,3月初打算購買大興的商住類房屋,總價近500萬,已經網簽,並交首付50萬,其餘部分首付4月底補足。但是新政之後,她覺得500萬買一套商住房屋價格太高,且日後沒有出售的可能。出於投資目的,她不清楚是繼續購買這套房子,還是想辦法要回50萬「及時止損」。

類似「商改住」的模式,在歐美國家是難以見到的,因為在民宅和辦公樓宇的建設使用劃分上,當局有著嚴格的審核和長期跟蹤管理,如有違規會遭遇重罰。

對於二手商住房價格走勢,鏈家置業顧問告訴記者,北京像素在新政之前已經賣到6萬多一平米,新政之後的價格走勢不是特別好預測,因為市場需求太大,供給太少,是否下跌還要看未來新政下的市場反應。而郭毅認為,商住類房屋新項目可能會因開發企業產品類型的調整,短期內比較難看到價格下調。但是二手商住類房屋會有價格的下降,幅度大小現在還有待觀察。

房價冬天很快來臨?

郭毅認為,密集的新政之下,北京二手房的成交量肯定會明顯下滑,但是房價的走勢則不好預測,「新房因為房企拿地成本很高,房價可能不會出現明顯下調。二手房價格下調則非常有可能,房東在議價時可能會讓步。但這種價格的下調也可能只是將年初一輪大漲的泡沫抹掉」。易居中國楊紅旭則認為,北京房地產3年小週期拐點已至,冬天將很快來臨,有效購房客戶將大幅減少,火爆市場將終結。

第一太平戴維斯華北區研究及顧問咨詢部董事熊志坤認為,北京是全國第一下一篇個對商住類房屋進行限購的城市,之後不排除其他城市尤其是樓市比較熱的環京、長三角、珠三角以及中部中心城市陸續跟進。郭毅認為,北京商住限購政策有可能在上海和深圳兩個一線城市推廣,但是不可能傳導到二三線甚至四線城市。「只有市場供給不足時,才有可能對商住進行限購,但是除一線城市外,其他地方還沒有達到這個程度」。

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