長者反向按揭或HELOC
利率升物價漲更不利
【明報專訊】物價上漲對靠固定收入生活的老年人帶來的傷害顯而易見，但對於依賴房產貸款以跟上物價的老年人來講，還有更多一層的風險。
大部分的注意力都集中在利率最終上升後會對新購屋者帶來什麼樣的影響，而很少關注利用房屋淨值進行反向按揭及房屋淨值信貸額度(HELOC)獲得貸款的老年人。
反向抵押貸款允許55歲及以上的屋主以他們在房屋中建立的淨值借入免稅資金，最高可達房屋價值的55%。屋主仍是房屋法律上的擁有人，貸款本金、利息和未付費用在房屋轉售或屋主離世前都不必支付。
反向按揭的條件會因人而有不同。顧名思義，反向按揭類似於傳統按揭，但付款不是流入房屋，而是流出。這意味着本金不會隨着時間的推移而下降，而是隨着時間的推移而增加。
利率升高及為了跟上物價必須貸款更多的雙重影響將使總債務增加並令房屋淨值愈來愈少，當屋主轉讓或去世時，房屋淨值會變的更少。
房屋淨值信貸額度(HELOC)較反向按揭便宜許多，但仍受利率上升的影響。HELOC准許屋主在有需要時隨意以轉帳的方式獲得貸款。貸款限額最高可達房屋評估價值的85%，減去第一次抵押貸款的任何未償債務。
大多數銀行的HELOC利率通常與優惠貸款利率掛鉤。過去數十年房價上升使得房屋擁有人得以重新評估房屋價值並增加經由反向按揭或HELOC可貸得的款項。但屋價永遠上漲並無保證。
中央銀行在新的一年於必要時會調升利率以冷卻經濟。由於房市熾熱，加拿大經濟目前大部分都過熱。
如果房價停滯，需要擴大貸款上限的屋主將會踢到鐵板，因為他們房屋淨值將無法支應房貸。
如果房價下降，對已接近貸款上限的屋主而言，情形會更糟。
加拿大法律不准許放款者沒收房屋，但當屋主需要更多的現金因應生活費用上漲且利息增加時，他們可能被迫必需出售房屋，最後在離世時能留給受益人的淨資產已所剩無幾。
由於房屋淨值貸款目前在加拿大十分流行，這是一個值得思考的問題。
