柏文樓花由穩賺變倒貼 地產經紀慨嘆生意難做
有實力買家逆市趁低吸納囤貨
【明報專訊】如今利率飈升、房價下跌，令過去十年間一直被認為是穩賺不賠的共管柏文樓花投資變成了燙手山芋，以至於有地產經紀感嘆生意難為，但也有實力強勁的買家逢低吸入，以免將來房市回暖的時候又搶不到好房源。
3月份以來房屋銷售價格趨於平緩，一些投資者正面臨愈來愈大的財務負擔，因為銀行對項目的估價低於預期，且利率又明顯高於他們購房時的水平，以至於他們拿不到足夠的按揭貸款來完成樓花項目的交吉。
主要處理樓花項目的公司Precondo的首席執行官斯克林克(Jordon Scrinko)表示﹕「在2019年到2020年期間購買共管柏文樓花的投資者，扣除佣金和費用後，大部分非但沒有任何利潤，反而要倒貼不少。」
地產經紀老王表示，之前房市火爆的時候，大家都處於瘋搶的狀態，他就算帶着客人看過房決定要買，都搶不過其他瘋狂的買家。「你看那些報價，都不是一個理智的買家會給出來的。」
如今利率大漲，買家減少很多，價格是降下來了，但也沒人買了。
「買家都很實際的，買漲不買跌，現在樓市都還在下跌，他們當然不願出手。」
大多區柏文平均跌價近12%
多倫多地區共管柏文的平均售價較去年同期上漲了4.5%，但多倫多地區房地產局(Toronto Regional Real Estate Board﹐TRREB)的數據顯示，自3月份以來，大多倫多地區共管柏文的平均售價下降了近12%，多倫多市則下降了近11%。
但是，目前大多數加拿大銀行的5年期固定利率按揭貸款的利率，高達5%左右。貸款經紀巴特勒(Rob Butler)表示，一年半前進入樓市的投資者，還可以拿到極低利率的按揭貸款。
「如今能看到的每一個利率都是5%。那些近年來竭盡全力投資多個單元的人就處於最困難的境地。他們必須找到一種方式，為交吉3套不同的共管柏文單位提供資金，而在這個市場上，租金可能還不夠按揭貸款的成本。」
那些購買了樓花並期望交吉之前就將其轉手賣出的投資者，發現自己原先的轉售計劃難以實現。對斯克林克來說，這樣的情況放在以往實在難以想象，因為轉售都發生在購買樓花數年之後，而且更接近項目的完成，不存在轉手困難的問題。
「現在轉售的數量增加了50%，而且因為數量太多，價格已經被壓到相當有競爭力的區間。」
樓花轉讓大增 銷量降近80%
地產經紀Serena表示，現在已經有愈來愈多的人接受高利息，而且轉手樓花的數量大增，讓依然有實力買樓的買家有更多選擇，因此趁機買入。
「即便如此，房屋的交易活躍程度還是慢下來。不過既然不買房，租房的活動就多了很多，我好多客人都是去看房租房的。」
專家表示，不但許多投資者對新的共管柏文項目採取了觀望的態度。開發商也在退縮。10月份的數據顯示，2022年新柏文項目的開工數量低於預期。
專家警告稱，市場對住房的強烈需求依然存在，而供應量的減少從長期來看意味着什麼，大家需有所準備。
數據公司Urbanation的數據顯示，2022年第三季度，新柏文的銷量同比下降近80%。Urbanation公司總裁希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)表示，在樓花項目的買家中，投資者佔六成至七成。可以說開發商在很大程度上依賴投資者來推進項目。
該機構的數據顯示，開發商可能已經在新項目的推出上煞車。「投資者正在縮減規模，今年推出的柏文樓花數量，可能會減少約1萬個單位。
「我們依賴柏文投資者供應。大多倫多地區急需租賃住房。所以，如果柏文投資者現在不活躍，那麼幾年後可供租賃柏文的數量就會減少。」
許多觀察人士認為，投資者的信心將會恢復，特別是考慮到多倫多等城市需要更多的房屋供應。但在短期內，這在很大程度上還是取決於利率，但預計利率只會繼續上升。
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