按揭貸款物業中投資者佔30%超疫前
【明報專訊】根據加拿大央行最新發表的統計數據，在借貸利率低企的新冠疫情期間，投資者在加國的房地產市場壟斷了更大的份額，他們擁有房屋按揭貸款的物業佔的比例，較疫情爆發前增加了10%。
央行發表的季度統計數據顯示，今年第一季度，在加國所有擁有房貸的住宅物業中，在投資者名下的物業比例高達30%。
相比之下，首次置業的買家在加國所有擁有的住宅物業房貸所佔的比例為42%，小屋換大屋或大屋換小屋的現有業主所佔的比例為27%。加國的房地產市場在2020年至2022年期間熱火朝天，當時的利率下跌至2%或以下，導致大量投資者入市。加拿大央行在上述報告中指出，投資者能擴大房價周期，因為投資者趨向推動房價的上漲，通過柯化戰來獲取利潤。但當投資者離開市場時，房價趨於下跌。
在疫情期間，加拿大的房價創下新高，特別是在多倫多，在2022年2月的平均房價是133萬元。但自從央行持續加息以來，一些投資者認識到，他們揹負了太多債務。很多投資者現時無法負擔多個物業，因此，他們要麼將物業出售，要麼通過大幅加租來將負擔轉嫁給租客。
加拿大央行在上述報告中強調：「投資者正從自己現有的物業淨值中提取更多的款項來為他們新購買的物業提供經濟支援。」
上述報告指出，在2022年，投資者在購買投資物業的3個月前，從現有的物業淨值中提取最少5,000元的比例大幅飆升。
如經濟衰退發生，在失業率上升的情況下，高槓桿的投資者可能需要出售一個或更多的物業，從而給房屋需求和房價創造更多的下行壓力。
加拿大另類政策中心的高級經濟學家麥克唐納(David Macdonald)說，投資者通常比非投資者富有，能購買超過一個物業，也能獲取更多的信貸，因此，他們必須償還更多的債務。
他指出，在諸如阿省等沒有租金管控的地區，或是安省某些在2018年11月15日之後入夥的物業，投資者可能透過將更高昂的房貸開支轉嫁給租客來繼續持有他們的物業。但如果投資者持有的物業受到租金管制，他們更可能出售物業。
麥克唐納還說，因投資者擁有的共管柏文單位佔共管柏文市場的約40%，這些單位通常面積較小，且不適合家庭居住，如投資者出售共管柏文出租單位，買家通常也是投資者，而不是尋找住所的年輕家庭。
值得注意的是，加拿大央行的上述數據並未將今年第2季度和第3季度的數據包括在內。就在央行在今年6月和7月加息後，有強烈的跡象表明，投資者正在離開多倫多的共管柏文市場。
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