房價跌樓花業主銀行貸款額降 開發商願提賣方收回按揭貸款
免買方無力供樓毀約 賣方確保開發計劃順利套現
【明報專訊】目前的加國房價不斷下跌，許多買了樓花的業主向銀行申請貸款時，銀行評估出的價格，往往低於之前購房時的成交價，以致於業主能拿到的貸款額度低於預期。為避免業主無力供樓毀約，如今有不少開發商願意提供「賣方收回按揭貸款」(Vendor Take-back Mortgage)，讓交易得以維持。
「賣方收回按揭貸款」是指地產開發商向買樓的業主提供按揭，目的是要確保物業能夠售出。這一類型的貸款讓買方和賣方都能受益，買方得以購買高於銀行放貸限額的物業，而賣方則可以確保其開發的房產能夠套現。
房產律師事務所Legalclose.ca的律師莫里斯(Mark Morris)表示，這類貸款的期限通常為1年或2年，可以支付部分甚至全部的買房費用。
「我們越來越多地看到這種情況。尤其是小型開發商和建築商，他們看到愈來愈多的買家毀約，甚至連大筆訂金都棄之不顧，其中一些訂金數額高達32萬元。」
頂級開發商不提供「收回按揭貸款」，因為他們賣的共管柏文樓花和永久業權房屋，不會有評估價值下跌的風險。而小型開發商因為利潤較低，同時貸款槓桿率又過高，被銀行低估物業價值的可能性大很多。那些在土地開發價值不高的地區興建單戶住宅的小型開發商，出現此種情況的機率更大。」如果建築商認為自己無法找到其他替代的買家，並需要繼續為該項目融資時，就會向買家提供「賣方收回按揭貸款」。
另一位房地產律師齊納蒂(John Zinati)也表示，開發商們意識到，愈來愈多買了樓花的業主無法最後交吉，而一時半會又找不到新買家「接盤」，只好出此「下策」。
齊納蒂稱，他最近見到一位買家無法完成一筆140萬元的房產交易，被迫放棄高達16萬元的訂金。開發商先是提出，願意以6.9%的利率提供按揭，前提是是收取3.2萬元的承諾費。
但買家衡量之後依然覺得不合算，還是要求解約。開發商只好再退而求其次，將利息降至3.5%，而且不收取任何承諾費。齊納蒂說，「這在八個月前是聞所未聞的。」
但多位按揭貸款經紀表示，他們並沒有見到「賣方收回按揭貸款」的數量有任何增加。貸款經紀人西爾齊斯(Mary Sialtsis)表示，「一般來說，它很少被使用。 這僅佔按揭貸款總額的很小一部分。」
她說如果買方未能履約，就需要進入法律程序，就像買方拖欠按揭貸款時銀行會採取的行動一樣。
齊納蒂指出，首次購房者不太可能獲得「賣方收回按揭貸款」，因為他們需要銀行提供標準按揭貸款，而這可能會禁止對該房產進行二次融資。
「賣方必須確信該房產有足夠的淨值，來支付賣方收回抵押貸款的金額。賣方基本上充當銀行的角色，如果買方無法償還貸款，他們需要出售房產才能收回資金。」
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