出租物業雖難抵支出 虧損可能獲減少繳稅
【明報專訊】在物價飛漲的當下，許多業主發現物業出租的所得的租金，已經不抵維持物業的支出。有專家指出，出租物業的虧損可以抵扣其他收入，根據所在省份、收入水平以及邊際稅率，最多可減少約54%的應繳稅款。
該物業必須以賺收入為目的
但專家也指出，想要將出租虧損抵稅，前提是該物業必須是以賺取收入為目的而進行出租的，而非出於自己的個人目的。
上月審結的一宗稅務案件，當事人試圖將一處物業在2015年、2016年和2017年的出租虧損進行抵扣，而該物業是當事人的母親租住。
該納稅人在2015年和2016年分別申報了7,200元的總租金收入，在2017年為7,000元。然而﹐他的母親在租住期間，並未支付水電費或其他費用。
稅局(CRA)卻否認與該出租物業相關的所有費用，並將每年的租金收入降為零。理由是該物業並非出租物業，納稅人也沒有實際的收入來源；在沒有收入來源的情況下，支出不能用來抵扣。
判斷納稅人是否有來自物業的收入來源，法律依據是2002年加拿大最高法院的一個判例。該案推翻了舊的「合理盈利預期」標準，並確立一個新標準：如果某項活動中沒有個人目的，而且具備足夠的商業性，那麼即使出現虧損，納稅人也可扣除與該活動相關的支出。
該物業最初是由當事人與前妻共同擁有，但在婚姻破裂後，當事人成為唯一業主。從2012年起，其母開始在該物業中季節性居住，2014年起完全入住。
該房產起初的狀況較差。當事人本身是承包商和電工，他對物業進行了電氣升級、更換熱水器、修補牆壁裂縫、粉刷、安裝窗戶和新燈具等維護工作。
其母使用其中一個臥室和客廳等居住區域，第二個臥室則由當事人用於存放工具、油漆和其他裝修材料。在裝修期間(主要是周末，因他平日有全職工作)，他通常在第二個臥室的牀墊上過夜。
當事人稱，他在這3年內向母親收取600元的月租雖低，但是一種商業措施，換作其他情況，該房屋很可能會空置。
其母及後於2021年去世後，該房產便一直空置，且從未再租給任何第三方。2024年，當事人搬入該房屋並將其作為主要居所至今。當事人辯稱，該房產是以謀取利潤為目的的經營項目，而非個人事務。但法官在審查證據時指出，一些租金收據存在明顯缺陷和奇怪之處，如租金是現金支付、收據沒有簽名。此外，在其母親去世後，雖然房產已完全翻修、理論上易於出租，但3年內卻始終無人租住。
最終法官指出，這是為年邁母親提供住所的一種成本共擔安排；從長期看，是為了將房產翻新成自己今後自住的項目。
法院因此裁定該行為屬於個人性質，不能轉化為商業行為。由於該物業未構成租金收入來源，納稅人無法將其支出或資本成本進行稅務抵扣或折舊。
