兩華裔買屋付細訂後拒履約 判補賠全額訂金及重售損失
法官認為賣方有權追索訂金總數
【明報專訊】兩名華裔買家購買一間300多萬元獨立屋時，承諾支付16萬元訂金，結果逾期未付餘下的14萬元訂金，又不理會買家通知。賣家認定買家違約，認定合約已經無效，將獨立屋出售減小損失的同時，要求原買家補足16萬元訂金，另再賠償近11萬元。這些訴求都得到安省高院的支持。
【原告Datamy Inc.公司是一家規模較小、家族經營的建築公司，2023年1月11日，該公司將一幢他們建造的兩層獨立屋掛牌放售，標價349.99萬元。同年2月7日，買家楊嘉漢(音譯：KA-HANG YUNG)和楊薇薇(VIVIEN YUNG)與賣家簽署了APS購房合約，成交價為325萬元。
16萬元定金僅付2萬首期
根據合約，買方將分2期支付總計16萬元定金，是在接受報價後的1個工作日內先支付2萬元，在5個工作日內再支付14萬元。
這份合約未附加任何融資條件或驗房條件。這些條件原本包含在初始合約中，但在最終合約中被雙方刪除。在規定的2月14日前，買方未支付商定好的第二筆訂金14萬元。賣方律師通知買房的地產經紀(買方當時沒有聘請律師)，此舉會被視為違約。雖然賣方寬限一天，且說明如果還是未能收到款項，就有可能將房產重新掛牌出售以減輕損失。
但買方未回應賣方提議。賣方律師於是在2月15日下午2時14分，也就是寬限一天的時間到期後，向買方地產經紀發出電郵宣布，「購房協議現已終止，賣方將盡快重新掛牌出售房產以減輕損失，同時還會追討賠償。」
一天後，賣方為減輕損失，以320萬元將該房產出售給第三方。
到了3月6日，買方才致函賣方，表示願意完成交易，但前提是賣方要減價2萬元，其餘條款不變。賣方律師則回覆稱，協議早已終止，建議買方聯繫自己的律師。在此基礎上，賣方還要求楊補上未支付的14萬元訂金餘款。
賣方重售後買方始通知願交易
安省高等法院受理此案後，主審的切尼(R.E. Charney)法官發現，有關案件的過程只有原告公司董事裴天達(音譯：Tien Dat Bui)的宣誓書證據，作為被告的楊卻沒有提交任何支持其立場的證據。
法官認定，賣方有義務減輕自身的損失，通常這可以通過按市場價值以獨立第三方交易的方式出售該物業實現。在此基礎上，賣方(原告)索賠的金額，等於合約價與物業被迫緊急出售價之間的差額，以及賣方在減輕損失和處理買方違約過程中產生的額外成本。
切尼法官還指出，長期以來民眾已經認識到，即使合同終止，訂金仍需支付。在上述案件中，原告因為被告違約未支付訂金才被迫接受被告的拒約。即便被告支付了第一期的訂金，但這不影響總的原則，賣方有權索要所有的訂金。
雖然被告律師也提出，「應當獲得免於沒收(relief from forfeiture)」的救濟，但被告無法證明，要補交的金額與所受損害不成比例且賣方獲得這筆該款項有失公平。
法官認為，本案的訂金總額為16萬元，僅佔售價5%。這屬於合理訂金，甚至處於訂金案件比例區間的低端，沒有任何理由支持被告申請的免於沒收。因此賣方「有權獲得金額為14萬元的未付訂金」。此外，房屋的實際售價比原先的合約價少了5萬元；原本地產經紀費和新地產經紀費之間的差額6萬3750元；地產律師費1017元，總計11萬4767元。減去已支付的2萬元定金，買家還需賠償賣家9萬4767元。
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