啟德集運採「BOT」模式 撥3地皮補貼 解畫稱回報低財務不可行 議員憂吸引力恐流標
【明報專訊】政府昨公布，行政長官會同行政會議周二批准啟德智慧綠色集體運輸系統財務安排，將以「建設—營運—移交(BOT)」模式推展，公開招標，中標者須自資建造及營運，當局會以象徵式地價批出啟德3幅共約3.65公頃土地資助。當局解釋，經勘查研究估算，系統財務上不可行、預期扣除開支後總收入小於回報，故批地補貼。翻查資料，3幅地中兩幅商業地曾流標，有測量師估計3幅地值逾100億元(見另稿)。有議員擔心，啟德住宅銷情平平，3幅地吸引力有限，項目有流標風險。
須自資建造營運 完專營期交還政府
啟德集運系統全長約3.5公里，由高架車道及6個高架車站組成，連接啟德郵輪碼頭、港鐵啟德站，途經啟德空中花園及體育園等。運輸及物流局昨向立法會提交文件，預計系統服務沿線約3萬居住人口、2萬就業人口，以及每日因毗鄰旅遊及體育設施等衍生的7000客量，每小時單方向最高載客約6000人。
局方提出啟德系統以BOT模式推展，會公開招標專營公司融資、設計、建造、營運和維修，鼓勵本地、內地及海外營運商參與，專營期結束後須將系統擁有權交還政府。
一住宅地兩商業地 料建高架車廠
以往BOT模式一般即代表項目由私營機構出資，但當局今次向機構批地補貼，沿線佔地約3.65公頃啟德第4B區5號住宅地、第4C區4號和5號的商業/酒店地將以「象徵式地價」批予中標者，4C區兩幅地料建高架車廠(見圖)。
局方解釋，啟德項目預期營運成本較重鐵低，可收支平衡或有「些微」利潤，但預期利潤不足以涵蓋前期建設等大量資本投入；假設專營權20年，估計扣除預計總開支後，總收入現值將小於預期資本回報。當局形容，今次以「公共運輸導向發展」模式提供財務資助，將系統周邊用地物業發展權批予專營公司。
擬須交擔保金 東九洪水橋採類似方式
當局亦提到，為確保中標者財政穩健並有足夠能力推展項目，會考慮財務審查，並設「保底條款」，列明專營公司須在整個項目周期內向政府提供擔保及履約保證金等，並定期提交審計帳目。
局方預計系統今年第四季招標、明年第四季批出合約，目標2027年動工，2031年通車。局方亦表明，東九龍和洪水橋/厦村運輸系統將採用類似今次方式，兩系統預計明年招標。
張欣宇：需自行計數業界分歧 田北辰關注票價
立法會鐵路事宜小組委員會主席張欣宇分析，以往港鐵「鐵路加物業」方式雖同涉批地，但當局對港鐵扣除補地價資助是雙方就發展成本「傾出來」，今次投標者則要自行計算土地價值是否足以支持發展成本。據他了解，業界對此有分歧，擔心系統有流標風險。張認為商業地估值較波動，倡當局考慮容許商用地建車廠後上蓋發展住宅。
立法會發展事務委員會副主席林筱魯稱，跑道區住宅不少單位仍未售出，估計3幅地對市場吸引力有限。林又稱，內地建系統造價便宜，但在港要重新設計以符合本地要求，造價或較內地高好幾倍，內地營運商又不熟悉本地房產市場，相信不少或感難計數。
實政圓桌田北辰則相信政府曾向市場「摸底」才提批地，不擔心無人投標，但土地價值會影響投標者計算得益，若物業發展回報低，票價需較高才止蝕，關注日後票價水平。九龍中楊永杰則稱，不少內地企業目標以香港作跳板進軍海外，相信「蝕少少」亦不介意；又認為市場看淡啟德只是「雞與雞蛋」問題，系統建成後區內交通變方便，地產市道會向好。
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