加拿大帝國商業銀行房貸顧問Vicky Zhou(圖)表示﹐本國銀行的定息房貸可能會跟隨加拿大中央銀行減息﹐但對於一般供樓人士來說﹐減息初期不宜為圖較低的利息而提早更換房貸。
她解釋﹐房貸提早解約需要支付銀行罰息﹐所以可能會得不償失﹐或是效益不大﹐但如果央行繼續減息下去﹐則不妨弄清楚得失才作決定。
在談到定息還是浮息房貸產品對借貸人更為有利時﹐她強調﹐這兩類房貸各有優點﹐選擇的準則應以個人的條件及需要為依據。
她指出﹐個人的經驗也是一個因素﹐例如那些經歷過20厘房貸利率的香港移民﹐不少都會選用定息的房貸。
她又向樓市準買家建議﹐當減息之後﹐可以考慮預先向銀行鎖定息口﹐通常90天內有效﹐最後不用也沒有損失。
以下是房貸顧問Vicky Zhou接受本報訪問的答問內容﹕
問﹕本國的銀行會否跟隨央行減息﹖
答﹕以過去的情況來說﹐銀行的Prime Rate﹐一般都會跟隨央行的隔夜利率而上落﹐所以也理由預期今次的情況相同。
有一點值得說一下﹕央行在周三早上宣布減息﹐但其實已有銀行早一天發出減息通知﹐也是在周三生效﹐雖然只適用於6年期或10年期等的年期較長?也較少人採用的房貸﹐但也許可以反映出銀行本身亦有減息的傾向。
問﹕銀行最快會在什麼時候減息﹖
答﹕銀行可以隨時宣布更改利息的決定﹐在時間上沒有一定 的模式﹐所以可能快至一或兩個星期﹐慢則一兩個月甚至更長的時間。不過﹐可以說的是﹐若然減息﹐應當是浮動利息先調﹐因為這類的利率往往涉及Prime Rate﹐而Prime的增加和降低主要參考央行隔夜息口。固定的利率牽涉到債券﹐未必會降﹐即使是升高也不足為奇﹐尤其是在現今固定利率已處於歷史最低點的情況之下。
問﹕一般客戶對央行突然減息如何反應﹖
答﹕減息消息公布之後﹐收到了很多電話﹐都在問銀行會否減息﹐準備買房的人較關注到銀行的房貸浮動利率的減幅。
浮動利率的優惠幅度可以有很大的變化﹐所以受到關注。
舉例來說﹐2011年曾出現過Prime減0.9厘的房貸浮動利率﹐當時的浮動利率低至2.1厘﹐同期的固定利率多為3厘以上接近4厘﹐這個差別還是很大的。
問﹕今次減息對開放式及封閉式的浮動房貸利率的影響相同嗎﹖
答﹕減息的影響應當以封閉式的浮動房貸產品為焦點﹐這裏所謂的封閉式﹐其實是指有年期的﹐大銀行一般主要提供5年浮動房貸﹐因為有年期規限﹐所以銀行會在利率方面提供優惠﹐大多可以在Prime之下。
開放式的浮動房貸可以除時解約﹐在這種情況下﹐銀行不能夠在利率方面提供折扣﹐所以都較高﹐目前在Prime加0.8厘的水平﹐主要適合準備賣屋的人採用。
問﹕若然銀行減息﹐浮息房貸還是定息房貸對消費者較為有利﹖
答﹕不能夠一概而論﹐它們各有本身的好處﹐最終還是由消費者自行按本身的條件及需要而作出選擇。大致上可以這樣說﹐定息房貸的利率會較高﹐但可以在未來的一段日子免受到利息波動的影響。雖然現時較多人選擇了浮息房貸﹐值得注意的是﹐目前這兩類的房貸的息差非常之細。
可預先鎖定利率90天
問﹕準買家應當向銀行預先鎖定息口嗎﹖
答﹕這做法沒有壞處﹐因為一般都可以預先鎖定利率90天﹐最後不用也不會造成損失﹐但期間的加息不會構成影響﹐減息則可以選用新的較低的息口。
問﹕為了新的較低利率而提早更換房貸是否可取﹖
答﹕一般來說﹐暫時不值得這樣做﹐除非本身所承受的利率非常之高。但如果利息進一步下調﹐有意的人不妨向銀行弄清楚提早解約的罰息金額﹐自行計算是否能夠節省開支。
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