「壓力測試」逢最低工資增 明年樓市轉向「平衡市場」
【明報專訊】有資深地產從業員指出，明年大多區明年樓市仍將受到「壓力測試」和調高最低時薪影響。另外在缺少「中間區間」的房產供應﹐大多區房產市場依然令普通購房者「望房興嘆」。至於地產市場的正面消息，包括樓市經歷向下調整後﹐炒家逐漸撤離﹐使樓價從熾熱轉趨平穩。展望未來樓市﹐料將從今年初的「賣家市場」( seller's market)轉向「平衡市場」(balanced market)﹐市道應較健康。
今年4月以來﹐安省政府推出的平抑房價「16招」政策和加拿大央行的兩次加息以及不久前加拿大金融機構監管局要求銀行明年1月1日執行更加嚴厲的房貸「壓力測試」規定﹐已經令大多區房產市場逐漸降溫。
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲表示﹐每年的12月和翌年1月都是地產業的淡季﹐這既因為適逢聖誕及新年佳節﹐大多數人忙於慶祝﹐亦由於天氣寒冷﹐不宜揀樓。他指出﹐過度了淡季後﹐明年首季樓市未容樂觀﹐原因是在「壓力測試」下﹐一些邊緣準置業者未必可獲銀行房屋貸款批准。另外﹐最低工資明年開始調升﹐勢將增添企業經營壓力﹐一般「打工仔」或許不能受惠﹐更可能是被裁者﹐因此準買家大多採取觀望態度。
吳樹聲指出﹐政府實施「壓力測試」政策﹐迫使有意置業者降低買樓要求﹐他們需把擬購房屋面積縮少﹐或者把置業地點改在較偏遠的地區。而一些經濟能力有限的準買家﹐可能因為不獲房屋貸款而放棄置業。
他表示﹐安省的最低時薪自明年1月起﹐將從每小時11.6元調高至14元﹐之後在2019年進一步調高至15元。表面看﹐打工一族可獲較佳薪酬﹐但僱主未必可以承受較高工資成本﹐唯有削減員工工時﹐或者裁減部分員工。到頭來﹐員工沒法受惠﹐反而受累。事實上﹐一些大型企業已宣布裁員。
除了這兩項因素外﹐美國利率未來走勢如何影響加國央行利率政策﹐亦是使準置業者審慎入市的理由。
吳樹聲指出﹐待明年首季濃厚的買家觀望情緒過後﹐才能較準確預測以後幾季大多市樓市的發展趨勢。
他同時提到一個新發展趨勢﹐很值得地產代理與準買家關注。事緣是聯邦競爭局要求多倫多地產局向市場提供更多資料﹐以圖提高透明度﹐這或可讓置業者自行購買房屋﹐不用透過地產代理﹐多倫多地產局對此正進行上訴。
吳樹聲質疑說﹐對普羅大眾來說﹐置業可能是一生最大的投資﹐不容有失﹐可以自己進行而不會出錯嗎﹖
對於未來大多市樓市市道﹐吳樹聲指出﹐其實也有正面的發展瞄頭。11月的房屋放盤量增加﹐可令具足夠資金入市的準買家有更多選擇﹐並不用如今年頭般急著與人搶offer。而且﹐大市經歷向下調整後﹐炒家逐漸撤離﹐使樓價從熾熱轉趨平穩。展望未來樓市﹐料將從今年首的「賣家市場」( seller's market)轉向「平衡市場」(balanced market)﹐市道應較健康。
吳樹聲又說﹐獨立屋和鎮屋價格仍然相對昂貴﹐造就了共管柏文。建築商為了迎合市場需求﹐興建更多包含兩房或3房的600呎至800呎的共管柏文單位﹐可讓一家居住。
針對樓市發展，加拿大建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association，BILD)主席兼首席執行官塔克(Bryan Tuckey)指出﹕「大多區的房產市場正在像倫敦、香港、紐約這樣的大都市一樣處在十分危險的境地﹐一方面房屋的價格不管是新屋還是二手屋都居高不下﹐令普通購房者『望房興嘆』﹐另一方面我們的土地供應量以及新屋(主要指低幢住宅)供應嚴重不足﹐無法趕上市場的需求﹐政府依然沒有解決房屋可負擔性難題。」
華裔地產經紀Vicky說﹕「多倫多樓市處於危險積累之中﹐一方面獨立屋半獨立屋等低幢住宅價格高不可攀﹐普通購房者根本無力負擔﹐特別是150萬以上的物業﹐最近市場成交量幾乎為零﹔另一方面﹐人們紛紛搶購價格相對較低的高幢柏文公寓單位﹐又在高幢柏文市場積累愈來愈多價格泡沫。」
那麼﹐如何滿足普通購房者的住房需求呢﹖塔克認為﹐政府應該加大建設和開發「中間區間」的房產供應﹐「我說的『中間區間』是指鎮屋(townhouses)、混合鎮屋(triplexes) 以及中層柏文公寓(midrise buildings)等房產類型﹐因為這類物業佔地少、可容納住戶適中﹐非常適合多倫多這樣人口不斷湧入土地有限的大都市。」
Vicky預測明年大多區房產市場的走向時說﹕「明年的房產市場很難預測﹐我擔心是﹐明年1月1日實施的銀行新的房貸壓力測試規定﹐會使部分購房者面臨還貸違約風險。受衝擊最大的是那些在前幾年高價格買入樓花的人士﹐到時如果根據新的房貸壓力測試從銀行拿不到充足貸款﹐將面臨無力購房壓力﹐結果不得不低價拋售房產。」
