中國推出一帶一路倡議後，東盟十國中獲益最大的當屬柬埔寨和老撾。中資在柬國大量投資高檔公寓，使當地房地產炙熱，但也導致房價上漲、本地人外移。中資在老撾建設鐵路和高端房地產，振興經濟。
自從中國於五年前提出「一帶一路」倡議之後，東南亞國家都紛紛趕搭列車，希望能在這個龐大計劃下受益，而在東盟十國之中，獲益最大的當屬柬埔寨跟老撾(寮國)，其中柬埔寨的經濟年成長率今年來一直維持在百分之七以上，兩個國家重要城市的天際線也因為中國資金大量湧入而發生翻天覆地的變化。
中國國家主席習近平二零一六年十月到柬埔寨首都金邊進行訪問，隨行有超過兩百名亟欲尋找各種投資機會的中國企業家。兩年下來，數以十億美金計的資金湧入，使得金邊及南邊的西哈努克市整個市容丕變。
同樣的，老撾近年來的發展也跟中國所推動的一帶一路有密切關係。去年十一月，兩國在習近平和老撾國家主席邦漢·沃拉吉見證下簽署了共同推進老撾—中國經濟走廊建設的諒解備忘錄。這個經濟走廊建設完成後，將與泰國的東部經濟走廊接軌，成為貫穿中南半島的經濟命脈，再加上不久前才簽署的從雲南到曼德勒、仰光、皎漂的中緬經濟走廊諒解備忘錄，中國在東南亞的整個經濟版圖布局已大致完成。
柬埔寨政府雖然很歡迎中國投資進入，但也開始擔心過度倚賴中國。其實金邊公寓的最大買家是中國投資者，但他們既不住在柬埔寨，買下物業後也不出租。柬埔寨房地產開發商世橋國際公司主席希爾指出，中國開發商並不在乎有沒有本土買家，他們對柬埔寨的投資不過是開闢海外收入來源的途徑之一，在公司總體投資中所佔比例極低。
中資投入在柬埔寨造成許多原先所未預見的問題，這個現象又以西哈努克市為甚。中國資金在當地投資高檔公寓，導致地價上漲引發本地人外移。
此外，中資還建造了許多賭場，也因此吸引了中國黑幫分子進入，為當地治安帶來極大問題。
西哈努克市是柬埔寨第二大城市與第一大港口城市，擁有全國唯一的深水港。它因為是一帶一路沿線「第一個停靠港」，吸引大量中國投資者，以致於目前西哈努克港經濟特區現有的一百一十家企業中九成是中資。如今，這個人口約二十五萬的城市居住著成千上萬的中國人。
西哈努克市打造第二澳門
另外，由於柬埔寨有意以博彩業帶動經濟，因此本來就是重要旅遊點的西哈努克市也成為賭場投資重點，甚至已經有投資者揚言要把西哈努克市打造成「第二個澳門」。就區域而言，柬埔寨早已經是博彩業的重鎮，除了位在金邊的知名賭場拉嘎世界以外，柬埔寨與越南、泰國交界處早已設置了大大小小、規模不等的賭場。
根據柬埔寨官方數據，該國去年吸引的海外資金增加近一倍達六十三億美元。據估計，中國在柬埔寨的總投資額是美國對柬投資的三十倍有餘，連續五年成為柬埔寨最大的外資來源。美國學者索法爾·埃爾指出，中國在柬埔寨的投資還在持續擴大，「我們說的是超越其他任何人的訂單規模。中國正在憑借龐大的數量與規模擠開其他投資者」。
有發展商指出，柬埔寨與中國關係緊密，是中資對柬埔寨感興趣的一大原因，也正由於中資的挹注，柬埔寨出現了亞洲最為炙熱的房地產開發浪潮。
不過柬埔寨最高國家經濟理事會高級顧問梅凱延也憂心忡忡地指出，柬埔寨歡迎中國的投資，但同時又擔心對中資的依賴愈來愈重。他說，「我們必須制定策略來處理這些投資，以免將來出現問題。我們不能允許單一國家壟斷投資」。
東南亞國家中唯一的內陸國家老撾一直是開發相對落後的國家，但由於地理位置處於一帶一路重要節點，近年來也吸引大量中資進入，振興了老撾的經濟，預計今年成長幅度也將達百分之七。與此同時，老撾也希望藉著一帶一路來改善與鄰國之間的聯繫，打破長時間以來因地處內陸而發展不易的困境。
中國對老撾所進行的投資項目裏有一條總長兩百六十英里、耗資五十億美元的鐵路線，中國政府試圖將這條鐵路線從老撾延伸到泰國，如此一來，老撾當然也可以同蒙其利，而位處該鐵路線關鍵地位的首都永珍(萬象)由此成為中國投資者目光聚焦之處。永珍房地產公司RentsBuy總經理托尼·賽亞拉表示，這條鐵路線的建成肯定將為永珍市帶來重大變化，把深處內陸的老撾與中國龐大的鐵路網連接起來。美國華府無黨派政策研究機構斯蒂姆森中心(Stimson Center)東南亞項目主管布萊恩·艾勒指出，「中國認為老撾能提供一條路，使通向泰國和東南亞其他地區的鐵路和公路得以連結貫通」。
老撾極力迎合一帶一路
也就是有這種彼此互利的前景，使得老撾對中國的投資抱持著相當歡迎的態度，並且在五年前中國宣布一帶一路倡議之後，立刻推出配合性極高的「將資產轉化為資本」新政策，中國投資者看準了這個政策所預示的發展前景，紛紛湧入收購永珍大部分的高端地產。
中國的中工國際工程公司和老撾建築公司吉達蓬集團(Krittaphong Group)就合資成立中工國際投資(老撾)有限公司(Camce)，在永珍沿著湄公河開發一處長達一英里的高端房地產，位在開發項目東端的「地標園區」是結合高端住宅、酒店、餐廳和活動空間的封閉式社區，其中的「地標外交公寓」只提供豪華公寓租賃服務，月租金從一千到兩千兩百美元不等。
再往上游則是五十套的亞歐峰會元首官邸別墅(ASEM Villa)，這些「豪宅別墅」僅供出租，家具齊全、裝修豪華，起價每月四千五百美元。目前別墅區內已經有許多中國國有企業進駐，包括正在建設通往永珍鐵路線的中鐵集團，以及在老撾各地擁有眾多自有項目和子公司的中國電力，其他如一帶一路信息中心、中國文化中心、新加坡駐老撾大使官邸和歐盟駐老撾辦事處也都設在該處。
中工國際投資(老撾)有限公司的沿河投資只是其中一個正在改變城市的中國項目。上海萬豐在永珍塔鑾湖已經投資三億美元，預計投資總額將達到五十億美元，目前已經建成的十一棟建築中，有四套公共公寓樓正在出售，另外一間酒店和酒店式公寓則正準備開業。該項目位於一個經濟區，外國投資者可以在這裏購買公寓。也有人提議老撾政府通過一項新法律，允許外國人在經濟區以外擁有公寓。在有類似法律的柬埔寨，外國資金，尤其是中國資金，已經滿布在房地產市場。梁東屏
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