10年前置業 資產升幅是股票兩倍
樓市升幅跑贏股市
道明銀行經濟研究部的新報告指出﹐在過去10年﹐本國房產升值跑贏多倫多股市﹐增長比股市指數多約1倍。
該銀行的經濟師Brian DePratto在名為Home Is Where The Wealth Is的報告中表示﹐自從1990年代末期﹐本國屋價展開勢不可當的升浪﹐甚至乎在2008年至2009年的全球衰退期間﹐也只是暫時回落。
目前全國平均屋價較2005年高出了約90%。過去10年間﹐溫哥華的樓市雖然曾經出現2次調整﹐但屋價已經反覆增長了1倍有多。
這名經濟師表示﹐拜屋價上揚所賜﹐在這段期間置業的人因而獲得一大筆意外之財﹐增長幾乎是多倫多股市指數升幅的2倍。
不過﹐受惠的不僅是置業之人﹐房產升值也為本國經濟帶來重要貢獻。
據這名經濟專家在報告中指出﹐加拿大房產每增值1元﹐便因為財富效益而促成約5仙的消費。
財富效應是指財產升值而帶來的消費開支的增長。Brian DePratto表示﹐大部分研究發現﹐金融財富的效益頗細﹐每多1元只有數仙﹐並且影響會滯後數個季度才浮現。然而﹐房產財富在消費方面的效益則可能較大。根據不同的估計﹐每元升值所促成的開支可以低至只有2仙﹐但也可以高至17仙﹐實際情況視乎有關的國家､估計的方法及計算的時間範圍。
這名經濟師在報告中指出﹐根據加拿大中央銀行的研究及道明銀行分析﹐本國的房產財富效應是每元稍低於5仙﹐但不會即時出現﹐而是約在8個季度之後才見頂﹐並且持續約4年。
這名專家在報告指出﹐房產財富效應的影響不及樓市﹐但自從2001年以來﹐每年帶來了約0.5個百分點的經濟增長。
若然以消費開支增長來計算﹐稍逾21%的升幅與房產財富效應有關。
根據這份研究報告﹐樓市活動在本國經濟產出方面所佔的份額也日益重要。資料顯示﹐早於1990年代﹐樓市活動所佔的份額約為15%﹐但自此之後已經穩定上升﹐至目前增加至幾乎20%。事實上﹐自從2001年﹐幾乎每年樓市活動的增長均領先較為廣體的經濟。
樓市活動包括新屋建築及與現房有關的經濟活動。樓市對本國的就業市場同屬重要。表面看來﹐住宅建築的直接職位數量不多﹐在去年只佔總就業人數約1%。不過﹐如果也將諸如地基承建商等行業加入﹐所佔的份額大幅上升至接近5%﹐與2001年的3.2%比較﹐增長幅度顯著。
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