越南放寬海外買家置業
胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿

[2017.10.02] 發表
據亞洲房產網資料顯示,越南新房地產法案推出後,海外買家能購買當地所有類型房屋,但不能持有項目整體30%以上單位,獨立屋比例則不能超出10%。(彭博社)

2015年越南推出新房地產法案,放寬海外買家在當地置業條件,加上當地樓市經歷一段調整期後,逐漸走出低谷。

有顧問表示,自此胡志明市平均樓價上升最多15%,而現時平均租金回報達到8厘,並稱約800方呎公寓的租金回報相對理想。雖然傳統概念單位愈大回報愈理想,但投資者需要留意,近年該市別墅的吸收比率(即成交量相對供應量比率)維持約30%,有供過於求[象。另有數據顯示,廉價住宅佔整體成交逾六成,表現繼續跑贏大市。

根據亞洲房產網資料顯示,越南新房地產法案推出後,海外買家能購買當地所有類型房屋,但不能持有項目整體30%以上單位,獨立屋比例則不能超出10%,買入單位獲最多50年所有權,如獲當局批准或可延期。稅項方面,外國人出售越南物業增值稅為10%,轉售所得的收入需繳2%個人所得稅,租金收入則需各付5%增值及個人所得稅。

外國人出售物業 須繳10%增值稅

國際物業顧問公司Ashton Hawks執行董事賴遠方稱,胡志明市樓市開放後樓價平均每年升10%至15%,平均租金回報為8厘,當中面積700至800方呎公寓的租金回報相對理想,因較易租出,但小於600方呎單位則較難租出。他續稱,胡志明市第二郡樓價較第一和第三郡低約一半,因供應較多,而目前第一郡平均樓價為每平方米5000至8000美元。他估計,本港市民佔當地海外買家比例約5%,主要仍以韓國、新加坡和台灣買家為主,而他們大多於當地擁有業務。

700呎公寓租金回報較理想

第一太平戴維斯報告指出,越南經歷2011年樓市泡沫爆破後,胡志明市樓價指數於去年顯著上升,但於今年第二季放緩至93點 ,按季微升1點。

報告把住宅劃分為3個等級,Grade A為每平方米價格高於2000美元,Grade B介乎1200至2000美元,Grade C則低於1200美元。期內Grade C表現持續理想,佔整體銷售62%,而GradeB銷售亦按季升35%。

自2010年起,Grade C供應平均增長維持在15%,由於接近市民負擔水平,這類住宅表現持續跑贏大市。該行稱,位於胡志明市西部的第六和第八郡,以及Tan Phu和Binh Tan區將是未來茩奏o展Grade C住宅區域,這些地區擁有龐大土地供應,加上基建改善將成為樓市重要動力。

外國人二手市場交投較少

投資海外地產時,除了參考樓價和租金回報,亦需考慮承接力和二手市場等因素。仲量聯行第二季報告顯示,胡志明巿一手公寓樓價錄得1.3%按季增幅,別墅或排屋升幅達5.1%,其樓價介乎13.5萬美元至35萬美元,但二手公寓價格按季跌1.5%,因為龐大供應令價格壓力漸增。該行預料直至年底,新公寓供應會達2.7萬伙,以低價住宅為主,而新別墅或排屋供應更會創2000年來新高。

另外,第一太平戴維斯數據顯示,今年首季胡志明市別墅的吸收率為34%,自2015至今一直維持在約30%,2014年首季更曾跌至19%。這或反映當地樓市出現供求錯配現象,高級住宅供應較多,但大部分需求卻集中於中低端市場。賴遠方亦表示,由於越南只是開放樓市予海外買家不久,目前外國人二手市場並不活躍。

匯價方面,越南盾兌美元近年持續下跌,最新報每美元兌2.27萬越南盾,但走勢仍大致穩定,這是由於外匯供應量充足,外匯波動不大和國內各銀行囤積大量外匯。越南盾相比歐元和日圓穩定,另一原因是當地實行有管理的浮動匯率制度,類近人民幣匯率制度,根據對上一日銀行間的越南盾兌美元匯價和國內外市G,設立中間匯價。

越南盾匯價相對歐元日圓穩定

另外,越南地產商SonKim Land(SKL)發展的新盤Serenity Sky Villas將於本港發售,推出12個單位,入場費約1000萬元,租金回報可達6厘。項目位於胡志明市第三郡,將於2018年第四季落成,2019年首季交付。

明報記者 王俊騏

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