女經紀伙17歲孫女炒樓花 獲利20萬不報遭稅局重罰
庭上申辯欲長期持有應屬資本增值

[2018.05.28] 發表
稅務專家指出﹐物業轉手買賣行為並非違法﹐加拿大人有權購買物業及出售謀利。但稅局警告﹐從這些交易所獲的收益﹐均被視為商業收益﹐必須向稅局申報。
女經紀及其孫女炒賣樓花的柏文在辛力加學院旁。

【明報專訊】稅務法庭處理的一宗訴訟說明不遵守物業交易稅務規定的後果。該訴訟涉及一名女地產經紀及其當時只有17歲的孫女。兩人於2006年都簽訂了購買協議﹐各自買入在多倫多正在興建的一個共管柏文大廈單位。女經紀買6號單位﹐其孫女則買了5號單位。交易於2010年6月完成﹐在同一個月5號單位被售出﹐6號單位在之後一個月售出。

不過﹐女經紀及她孫女在2010年度報稅時均沒有申報出售這些共管柏文單位後的任何收益。加拿大稅局重新評估她們的2010年報稅表時﹐發現女經紀沒有申報103,206萬元商業收益﹐這筆收益源自出售6號單位。同樣﹐其孫女也沒有申報源自出售5號單位的106,025元商業收益。稅局因此向兩人徵收大筆罰款。

女經紀與她孫女在法庭上申辯說﹐她們原意是長期持有購入的柏文單位﹐無意炒賣樓花﹐所以應視出售兩個單位所獲為資本增值﹐以50%稅率徵稅。據她們的解釋﹐孫女準備中學畢業後﹐入讀該柏文隔鄰的辛力加學院(Seneca College)﹐並擬住在所購單位內。女經紀則計劃把她的單位出租予第三者。

但法官並不接受她們的解釋。原因是女經紀和其孫女根本缺乏財力完成兩個單位的交易﹐怎可能長期持有﹖

首先﹐女經紀的信用評級很差﹐沒有任何一間傳統金融機構會貸款給她﹐而她孫女的年薪少於7,000元。況且﹐女經紀需透過朋友的短期貸款﹐才能完成單位交易並出售。她之後把出售5號單位所得﹐幫助完成6號單位的交易。女經紀沒有擁有過6號單位﹐便把它放盤出售。

法官基於此判斷﹐女經紀純粹為了出售柏文單位謀利﹐是典型的炒賣物業﹐所以法官認為兩個單位出售所獲得益﹐應以稅局定性為商業收益對待﹐而非資本增值以50%稅率徵稅。

女經紀又在法庭上辯稱﹐不知道需要申報利潤。法官認為﹐這樣的解釋難以置信﹐由於女經紀提交2010年報稅表時﹐她在地產行業從事了約23年。法官不相信女經紀不知道她的單位若不是慣常居所的話﹐所獲利潤便要交稅﹔因此﹐法官裁定女經紀出售6號單位沒申報利潤是重大過失。

相反﹐法官認為女經紀的孫女未致犯上嚴重錯誤。法官的理由是現年21歲的孫女的報稅經驗﹐只限於每年提交T4入息表格﹐收入申報相對較少﹐而且要靠她父親及祖母告訴怎樣填報。

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