遏炒樓 倒賣樓花抽重稅
解說是否合理 定豁免成敗

[2019.07.06] 發表
市民買賣樓房時宜注意相關的稅務責任。(明報圖片)

【明報專訊】為了遏制炒房活動的猖獗,加拿大稅務局對轉手倒賣樓花的業主有針對性地抽取重稅。但一些業主卻因某些個人原因急於將物業脫手,結果可能會被稅務局當作是炒房而課以重稅。有會計專家表示,對於此類情況,需要向稅務局提供合情合理的說明。

在2019年的聯邦預算中,稅務局獲得了2000萬元的資金,用於追回房地產交易中偷逃的稅款。CRA使用高級風險評估工具,分析和第三方數據,在發現當事人未能支付房地產交易的所需稅款時,會提示採取行動。

具體而言,CRA的重點是確保納稅人在其納稅申報表上,報告其主要住所的交易情況;正確地報告房地產銷售所產生的任何資本收益,而該收益不適用居民主要住所交易的稅務豁免;以及報告房地產「倒手」交易獲得的收益,該收益為100%的應稅收入。

而在界定何種交易為「倒手」交易時,存在一些爭議。本周加拿大稅務法院的一個判決可以作為參考。

在該案中,多市公車局的一位公車司機和他的兄弟在在1999年購買並搬進了位於旺市的一幢兩層三睡房鎮屋。他的兄弟參與支付了首期,餘下的家庭開支包括還按揭,都由兄弟倆共同承擔。2003年,公車司機的兄弟開始談戀愛,並於2007年4月結婚。女方搬進了鎮屋,夫妻倆在2008年2月生了一個孩子。

這這段時間,公車司機開始考慮要與兄弟分家,他最初的計劃是賣掉現有的鎮屋,然後搬到一個面積較小但距離上班地點較近的地方。2006年,該司機相中一個兩睡房的共管柏文單位,而該單位正處於銷售樓花的階段。當時柏文的入住時間是定在2008年4月,但該日期被推遲了幾次,最終改到2010年。

然而,還沒等柏文交吉,情況發生了變化。 兄弟倆的父母有半年時間回牙買加居住,但在2008年12月,他們的父親在牙買加居住期間去世。他們的母親覺得在牙買加獨自生活不安全,於是也搬進了兒子的鎮屋。住房空間頓時顯得擁擠起來。2010年8月,公車司機的柏文單位交吉,但他立刻茪漭X售,因為他只能繼續居住在原有的鎮屋,而且還要讓已結婚的兄弟搬出去,以便讓自己和母親有足夠的居住空間。

2010年10月,該單位售出,凈收益為13412元。納稅人在2010年的納稅報表中將該收益列為資本收益,按淨收益的50%來納稅。即13412元的一半再乘以資本收益稅的稅率(安省為53.53%),約為3590元。

而稅務局對他進行了重新評估後,認為那13412元應該列為完全應稅收入,稅款就應該是7100多元,而且還要重罰。特許會計師梁萬邦表示,到底是按收入還是按資本來計算稅率,是要看納稅人的真實意圖。

而稅務法院在對上述案例判決時,同樣也是基於這一原則。那位公車司機向法官稱,他如果不是因為他父親的去世,且母親回到加拿大,他本可以出售鎮屋搬去柏文單位,將柏文作為他新的主要居所。

法官採納了公車司機的說法,認為他並沒有將柏文單位轉手倒賣的意圖,因此將收益列為資本收益無可置疑。稅務局需要重新評估並取消罰款。

梁萬邦表示,由此可見業主的意圖何等重要,需要有確鑿的事實來證明。

「比如說,你給現年17歲的兒子在多倫多Downtown買了一個樓花,想茈L將來考上多倫多大學,正好解決了他的住房問題。結果他沒去多大,去了安省倫敦市的西安大略大學,你只好把剛剛交吉的樓花又給賣掉,那就算是有合理的解釋和意圖。」

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