歷經五年沉寂，多倫多市中心的辦公室市場終於傳來一絲暖意。根據全球知名商業地產顧問公司 CBRE 最新發表的《2025年第一季加拿大辦公室市場報告》，多倫多市中心的空置率在今年首季出現顯著下降，為自2020年疫情爆發以來的首次明顯改善。

報告指出，今年第一季度多倫多市中心辦公室空置率下降了50個基點，從上一季度的19%降至18.5%。這一降幅雖然不算驚人，但對於長期陷於低迷的辦公空間市場而言，無疑是一劑強心針。

在全國範圍內的比較中，多倫多的表現亦相對亮眼。其他主要城市如溫哥華、卡加利及蒙特利爾，仍面對租戶需求疲弱與高空置率的雙重壓力。而多倫多市中心的下滑趨勢似乎正逐步獲得遏制，市場氛圍開始轉向審慎樂觀。

疫前光榮景象難再現

儘管市況略見起色，但與疫前相比，距離真正「回歸正常」仍有一大段距離。回顧2019年第四季，多倫多市中心的寫字樓空置率曾一度降至歷史新低，僅2.2%。當時市中心辦公室供不應求，商業地產一席難求。

然而，自2020年新冠疫情爆發以來，全球商業辦公模式迅速轉變，遠距工作成為新常態，大量企業縮減或終止辦公室租賃，導致市場需求急遽下滑。五年過去，市中心的寫字樓空置率仍高於18%，未見顯著復元。

CBRE加拿大董事長 Paul Morassutti 表示：「加拿大的辦公室市場原本有望迎來反彈，但目前整體經濟尚處於觀望階段。雖然市場中有零星正面跡象，但尚未形成明確趨勢。」

他補充指出：「當前最大的變數之一，是美國總統特朗普提出的關稅政策，對跨國企業及本地投資決策造成不確定性。預計到今年第二季，我們才可能更清楚看見這些政策對企業行為與寫字樓市場的實際影響。」

儘管外界憂慮美國貿易政策或將波及本地商業活動，CBRE的分析卻帶來一項令人振奮的觀察：目前為止，關稅議題對寫字樓需求尚未造成實質影響。報告明確指出：「根據第一季度的數據，美國新一輪關稅威脅並未對本地寫字樓需求產生可觀衝擊。」

此外，分析師預測，隨著市場供需逐漸調整，2025年第二季度或將出現平均租金回升現象。而市場內可供轉租的辦公空間（sublease space）亦出現明顯收窄，目前已降至自2022年第二季以來的最低點，顯示企業對長期租用空間的信心略有回升。

空置率居高不下或因供應過盛

另一方面，過去幾年造成空置率居高不下的一大因素，是辦公大樓新建案過多、集中落成。當租賃需求尚未完全恢復之際，市場供應卻大幅增加，導致供需失衡。

不過，報告指出，目前多倫多全市仍在建設中的寫字樓項目面積為220萬平方呎，與過往動輒數百萬平方呎的新開發潮相比已有所收斂。這一供應端的放緩，有望為市場復甦創造更健康的條件。

儘管市中心市場略見回暖，整體大多地區辦公室空置率仍偏高。截至2025年第一季，多倫多整體空置率為19.7%，而市郊的空置率則高達21.1%。相較之下，市中心的18.5%已屬「表現相對良好」，反映核心區域依然具備較高吸引力。

然而，企業對「混合工作模式」的持續採用，使得市場對辦公空間的總體需求結構發生根本性轉變。部分企業更傾向選擇面積較小、配置靈活的空間，以配合員工遠距與在辦工作兼容的日常模式。