明報置業頻道
 
 
           
 
 
 
     
 
 
置 業 多 重 奏
擁有自己的房地產是大多數人的終極願望，在出動向目標進發前，必須清楚一些因素。首先，擬定個人的屋價預算、物業類型、新屋或是重售樓房、以及地點。 在揀定地區後，便開始看屋大行動，有人要求一定有泳池，亦有人認為四睡房雙車房最重要。

所以，事前應把要求設施分為三項類目：
非有不可： 舉例來說，在家辦公者，便必須有家居辦公室。
有就最好： 喜歡的裝置差不多應有盡有，如果其中一兩項缺少，並非不可或缺者，便應作妥協。
可有可無： 有沒有這項裝置不重要，並不會沒有影響取捨。
 
專業人士 | 住宅種類 | 業權種類 | 衡量置業財力 | 置業成本一籮筐
 
 
 
 
   
 
 
  專業人士
購買新屋或重售物業，必須找專業人士幫忙，他們包括：
地產從業員(Real Estate Representative)
地產從業員必須持有省府發出的執照才可工作，首先要念完有關課程經考試合格才可申領執照；他們要遵守有關法則及道德條例。 一名好的地產經紀，可以幫助客人物色到心目中的物業。
律師(Lawyer)
樓房買賣，律師處理的問題包括查契，即是業主的業權，看看是有否把物業扺押而債務未清償；是否有未完成的維修工作；審核購買協議；另外，辦理交吉事宜，例如確保對方已經清繳所有應繳費用，如公用設施(水電天然氣等)的費用。
驗樓師(Home Inspector)
無論是全新或是重售物業，聘用一位驗樓師是十分具建設性的。他會提交一份驗屋報告，列出物業狀況，有什麼需要修理，什麼修理需要先做，以及估計修理費用。 可向本地有關專業協會或地產經紀轉介驗樓師。
按揭經紀(Mortgage Broker)
他們可以幫助客人尋找合適的貸款者，通常他們是向貸款者收取費用，但亦可能向借款人士收費，尤其是信用紀錄欠佳的，一般是按揭額的1至2%。
保險經紀(Insurance Broker)
可處理家居及汽車保險，提供按揭的機構會堅持客戶購買物業保險；另外，亦會建議客戶購按揭人壽保險(mortgage life insurance)，萬一客戶或其配偶逝世，便由保險支付按揭費。
估價師(Appraiser)
買家可以先找估價師為物業估值才落「柯化」，估價必須包括對房屋的評估、分析最近的同類型物業銷售，以及評估市場狀況對物業的影響。
貸款機構(Lenders)
當決定購買一間物業，便要找貸款機構辦按揭，它們包括：銀行(banks)、 信託公司(trust companies)、信貸合作社(credit unions)、退休基金(pension funds)、金融公司(finance companies)、保險公司(insurance companies)...等。
  衡量置業財力
置業要面對於最大的現實便是財力，拿出一筆錢作首期後，以後還要應付的，便是定期供按揭以及一些其他開支。
算一算：
計算個人/家庭的入息及資產，目前每月開銷及債務(其他物業貸款、汽車貸款、個人貸款、信用卡帳單、學生貸款...等)。
負擔能力：
首先，每月物業開支(Gross Debt Service簡稱GDS)不能超逾家庭稅前總入息32％，所謂物業開支是指-按揭、地稅、能源費等公用事業支出；如果是共管物業，不要忘記計算管理費在內。第二，每月的所有債務開支(Total Debt Service-TDS)不能超逾家庭稅前總入息40％，這包括物業開支及所有債務在內。 
計算GDS (毛負債償息能力比率)
每人每月收入(稅前) =$________________
配偶每月收入(稅前) =$________________
每月其他收入(來自投資或其他非工作收入來源) =$________________
(A)每月收入合共 =$________________
(B)合共收入(A)X0.32 =GDS$______________
計算TDS(總負債償息能力比率)
(A)每月收入合共 =$________________
(C)合共收入(A)X0.40 =TDS$______________
   
  住宅種類
獨立屋(Single-detached house)：
一間獨立的房子，名副其實完全獨立。
半獨立屋(Semi-detached house)：
兩個單位分左右或前後相連。
平房(Bungalow)：
一層高，所有房間如客廳、睡房、廚房等均在同一層，毋須上落樓梯。
連屋(Link house)：
一間房子有一部分是與另一房子相連，例如只是土庫相連，外表就像獨立屋般，亦有些是車房相連。
鎮屋( Townhouse)/排屋(Row house)：
一排建築物至少有三間住宅單位，左右相連，但不會分兩個單位上下相連，一般是兩層高。
層疊式鎮屋(Stacked Townhouse)：
一排建築物，一間鎮屋是位於另一間鎮屋樓上，每個鎮屋單位各有兩層高。
柏文(Apartment)：
高層住宅大廈，至少有5層高。
兩單位柏文(Duplex)：
兩個單位樓上樓下相連。
其他獨立相連屋
(Other single-attached house)：
一間獨立屋與另一建築物連接，例如非住宅建築物(如商店或教堂)或是其他類型住宅(如柏文)。
流動屋(Mobile home)：
一個獨立單位，是可以整間遷往另一地點，能臨時放置在一塊地皮上。
  業權種類
自由業權(Freehold)
業主擁有房子及地皮的業權，要自行負責剪草、剷雪、維修等工作，物業主要是獨立屋、半獨立屋、連屋、排屋等。
共管業權 (Condominium)
亦稱分契式，住宅單位屬私人所有，公用地方為所有業主共有，室外維修工作交管理公司處理，每個單位每月支付管理費。物業主要是共管柏文、鎮屋等。現時亦有一些發展項目是獨立屋，但有管理公司負責剪草剷雪等事宜。
自由共管業權
(Freehold Condominium)
主要是鎮屋類型。與共管業權最大的分別，便是業主擁有地皮的業權，由整幢房子、包括外牆、屋頂、車房等，都是業主負責。而公共設施例如通往各單位的車路、康樂設施、訪客停車場、附設遊樂場公園等，則屬共管範圍；所以，業主也要付管理費。一般來說，業主可以享有較高度自由美化居所，例如園藝，但也有一些限制，例如決定在什麼時修補屋頂；所以，想更改大門顏色或在後園搭建陽台前，須先獲得業主委員會通過。

註：每個自由共管業權鎮屋盤可能有不同的條例規範。
 
 
 
 
     
 
  置業成本一籮筐
 
     
 
稅項  (tax)：
新屋則要繳付5%GST ，屋價在$45萬以下的，最高可獲退回2.5%。 重售物業不用付稅，出售前曾大裝修則例外。
物業估價  (appraisal fee)：
如果沒有購按揭保險，貸款機構可能需要買家自費為物業作估價，一般收費為$150-$200左右。但要視乎地點及物業而定。
物業稅  (property tax)：
申請高比率按揭的，貸款機構可能要求把分期支付的物業稅加在按揭供款內。
測量費  (survey fee)：
貸款機構要審視最新版的測量圖，買家可在買賣協議列條件要求賣家提供，不然可能要自行掏腰包請專人做一份。
物業保險  (property insurance)：
不替物業買保險，便不獲貸款機構批出按揭。 預付地稅/公用設施費用(prepaid taxes/utility bills)：

若賣家已預繳了在交吉日之後的有關帳單，買家須補回給賣家。
管理費  (condominiom fees)：
共管物業的住戶每月要繳交管理費，以作公共地方維修...剪草鏟雪...等。
裝修  (renovation and repairs)：
驗屋師會指出物業需要修補之處，例如換屋頂，買家要計算可能需要支付的費用。
水質檢查
(water quantity and quality certification):
如果所購買的物業在偏遠地點，是採用水井，便要付$50 - $100 檢定水質及供水量。
 
 
土地轉讓稅  (land transfer tax)：
在安省﹐首次置業者不論是買新屋或是重售物業﹐均可享有最高$2,000土地轉讓稅退款。申請者必須年滿18歲﹐以往不能在世界任何地方曾擁有住宅物業或曾持有一所住宅的業權。另外﹐其配偶在婚後亦不能在任何地方曾擁有住宅或一所住宅的業權。
服務費   (service charges)：
公用設施的新客戶需要付服務費，例如電費。
律師費  (lawyer fees)：
律師的一系列工作，收費一般不少於$500。
按揭保險費及申請費
(mortgage loan insurance premium and application fee)：
高比率按揭須向加拿大按揭及房屋公司或私人機構申請按揭保險，成本是按揭金額的0.5%至3.75%不等，這筆錢可加在按揭額內(可能另有收費)，申請費由$75至$235左右。
按揭經紀費  (mortgage broker's fee)：
可能向買家收取代物色貸款機構的費用。
驗屋費  (home inspection fee)：
無論是新屋或是重售物業，都應找驗屋師檢驗，費用由$150至$350不等，一般來說，房子愈大屋貴愈貴，收費也愈高。
搬遷費  (moving costs)：
不要忘記找一間專業搬屋公司搬遷，一架貨車加三名搬運工，每小時可能由$50至$100，如果是在月底或是夏天，收費便更高。
 
資料提供：加拿大按揭及房屋公司
 
 
 
  物業價值首$55,000................ 0.5%
  $55,000至 $250,000............. 1.0%
  $250,000至$400,000............ 1.5%
  $400,000以上.......................... 2.0%
  例：
  一間價值$250,000的房子，收費如下:
  $55,000X0.5% = $275.00
  $195,000X1.0%=$1950.00
  應繳稅款是$2,225.00
  符合退回土地轉讓稅條款者實際付$225.00。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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