明報：置業頻道

賠了夫人又折兵（下）

2010 / 06 / 17

上文談及，H太太對仲介B女士非常不高興。H太太認為仲介沒有盡責，然而B女士則提醒H太太，除非她和先生兩人都願意把薪水拿出來付房貸，否則她應該把房價定在$50萬左右。果真如此，H太太要怎麼支付日常生活和其他必須用品的開銷呢？不幸的是，H太太對所有這些好的建議完全充耳不聞，她還是堅決要買夢想中的房子。

B女士是一位稱職、誠實的房屋仲介，她非常清楚H夫婦的財務狀況，她不會力促H夫婦買他們買不起的房子。無奈B女士卻碰到一個像H太太這樣不顧現實的客戶，執意要買負擔不起的房子。B女士特別花了額外的時間和H太太面對面坐下來討論，她用表格分析實際狀況給H太太聽，對年輕夫妻的家庭而言，H太太的任性而為會造成很重的負擔。最後B女士攤牌說，如果不開誠佈公地告訴H太太買不起$64萬的房子，她寧願不做H太太的仲介。B女士告訴H太太可以耐心地等待，若賣方二、三個月沒有賣掉房子，也許會進一步降低賣價。

結果，對這樣的忠言，H太太不但未予採納，反而更覺氣憤。她回家告訴丈夫要終止與B女士之間的合同，H先生建議太太寫電子郵件而不要親自告訴B女士她的決定，電郵寫道：

「由於我們在預算內找不到符合期望的房子，我們決定不買房子，而打算把購屋的錢用做其他投資，因此，我很遺憾要終止我們之間的代理合同。」

H先生另外找了自己的朋友K先生當他的仲介，並與其簽了買方代理合同，不過H太太並沒有簽名。這次H先生為太太買下$64萬價值的房子，產權登記是夫妻聯名共有。H先生付給K先生一筆佣金。

交屋後一個月，前仲介B女士發現H夫婦買了房子且把佣金付給另一位仲介，一氣之下告上法院，並要求被告給付應該屬於她的佣金。

H夫婦的律師所提的辯解如下：

1.	B女士對H太太所寄終止代理合同的電郵未予回應，顯然是默許H太太另擇仲介。
2.	H太太有權終止買方代理合同，因為B女士能力不足，缺乏經驗，H太太未能買到心目中理想的房子，完全是B女士的過錯。B女士堅持把買方有權選擇房屋檢查員，且在房屋檢查員提出滿意的房屋檢查報告後方能完成交屋等，作為房屋買賣合同的一個條件，顯示其經驗不足。

法官聽取案情報告後駁回律師所提上述論據。於是律師又提出第三點辯論：由於H太太沒有簽第二份買方代理合同，因此毋須支付B女士佣金。

法官仍不接受H夫婦所聘律師的說詞。法官要證明H夫婦有同樣的意圖，於是傳喚第H先生的仲介K先生作證。K先生在法庭上公開地陳述：H先生告訴他房屋價格必須在$50萬以內，在同樣的地區；H先生同時告訴他，並沒有其他仲介與其簽訂買方代理合同。

法官根據上述及其他事實判決如下：

1.	H先生是在H太太寄電郵給B女士終止合同的同一天，與K先生簽下房屋買賣合同。
2.	H先生從沒有告訴K先生，H太太真正想要買的房子。
3.	加入買方代理合的部分是不實在的。

所有的事時均顯示，H夫婦倆人都有意圖購買$64萬的房子，因此可以說，H先生是代表太太簽訂第二份買方代理合同的。

最後，法官裁定H夫婦欠B女士1萬5千3百75元的佣金，這是房屋買價的2.5％。法官同時註記，H夫婦企圖獲得二個仲介的服務，卻只肯付一個仲介的服務佣金。

我們認為，買方代理合同具有兩面效果：在碰到像H夫婦這種客戶時，它可以保護像B女士這樣誠實努力的仲介免於吃虧；反而言之，若是買方碰到不盡職的仲介，則有可能被代理合同牽制住。

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