明報：置業頻道

買新屋是否不需要保障

2010 / 08 / 05

有很多人問﹐購買全新屋，仍需要新屋保障計劃嗎？

不管是購買全新的房屋或共管式單位，仍然需要新屋保障計劃的。

有趣的是﹐在 JD Power and Associates(一間全球性的市場資訊公司)於2008年的一項調查發現，只有12％的新屋買家不論在物料上或建築架構上，是完全沒有任何缺陷的。這項調查指出，88％的新屋都有在物料選用或是房屋的實際結構方面由輕微至嚴重的缺陷，如主力牆及地基等都會出現。

事實上，有25％至40％的全新房屋都有缺陷及不足，這還沒包括石膏板牆。

一般常見的錯誤見解，就是：

1)	建築商及其僱用的承建商會妥當地完成所有工作；
2)	市政驗屋師會驗屋後才交給買家；
3)	以為如果有任何錯誤，這些問題將會自動受到新屋保障計劃保障。

勿依賴市府
事實上，市政驗屋師驗屋的時間很有限，有兩個考慮因素：

1)	驗屋師的時間、金錢以及人手不足。
	意思是說，很多時候市政驗屋師知道他們不能花太多時間在某一特定項目上，所以他們會抽樣驗查，即是他們不會對新屋作詳細檢查，而他們只是抽樣檢查某些必要完成的工作已做好。每次當他們進行驗屋時，他們手上都有一份簡單的清單﹐用來檢查特定要完成的工作。
2)	市政驗屋師只是根據市或地方政府的建築法規來檢查，而不會檢查工程的完成度。
	驗屋師是不會檢查工程的手工如通風管很可能泄漏和鬆散；接口不一致；門不易打開；櫥櫃不易關上；更壞的還有地板歪曲。

他們也不可能檢查：

1)	房子所有的線路妥善地接好﹔
2)	屋頂上的瓦片是否釘好﹔
3)	最重要的是閣樓隔熱棉的深度。

自聘驗屋師
所以購買新房子的買家，要自行找一個有經驗的驗屋師來驗屋，最好是在新屋交收前驗屋(PDI)的時候。

1)	驗屋師首先應該仔細檢查房子，用建築商提供的文件，檢查建築商承諾要做的工作是否都做好。舉例來說：建築商承諾會在全屋使用更高及更耐用的膠合夾板而不是刨花板(但事實上，由於意外的預算限制，建築商還是會用刨花板代替。
2)	驗屋師亦應該檢查新屋的完成度。建築商不會獨自完成所有新屋內的工程，所以有些工程會外判給別的承建商，如：地基部分﹑屋架﹑屋頂﹑水管﹑水電﹑隔熱及石膏板牆的安裝。有時承建商未必能把工作做得好而建築商亦未必察覺到。

新屋交收前驗屋﹐是給買家一個非常好的機會去檢查清楚新屋及正式地將所有未完成、遺漏、損壞及不能開動的機件記錄在案。如果有什麼是Tarion應該要保障的，那建築商一定要完成所有未完成、遺漏、損壞及不能開動的機件。

驗查時，記錄所有損壞的工作是非常重要的，因為沒有了這些正式的文件，Tarion無法就誰人損壞這些物件而作出保障，即是說Tarion很難分辨是交收前損壞已存在，還是當買家搬進新屋後損壞的，而遺漏了的物件，亦不能證明是新屋建好的時候已經遺漏，還是買家搬進去才移走或損壞的。

一個專業跟有經驗的驗屋師會列出所有需要修理的問題。同時這一份清單亦應寄給Tarion。雖然驗屋師的收費不會太低，不過這些費用用在驗屋是值得的。一間二睡房的是$350起，而一間二層2,000呎的新屋，則要付$500左右，視乎屋的面積大小來定價。

在約定新屋交收前驗屋時，如果你需要自費聘用專業的驗屋師，你必須提前通知建築商，他是不能拒絕或阻止的。

合併稅會不會加在新屋保障計劃的登記費用內？

答案是會的，登記新屋保障計劃是強制的，意思是所有新屋或新共管式單位的買家，都必須要繳交這個費用。

● 由2010年7月1日開始，所有新屋及新共管式單位的買家，將要繳交以下登記費用以及13％的合併稅，作為登記新屋保障計劃的費用：

1)	購買的屋價是介於$250,000.01至$300,000.00，登記費是$790加$102.70的合併稅。
2)	購買的屋價是介於$300,000.01至$350,000.00，登記費是$860加$111.80的合併稅。
3)	購買的屋價是介於$400,000.01至$450,000.00，登記費是$1000加$130的合併稅。

	資料來源: Tarion