明報：置業頻道

6月飛雪房市漸入平衡

2010 / 08 / 05

有人形容，如果說2009年的房地產市場是戰國時期，那麼現在的市場就是一統之後的穩定時期。混亂的搶offer時期已過，目前賣家已較少再見到掛牌不少就售出的狀態，取而代之的是買家不緊不慢，四處比較，並且在下了offer之後做驗房和申請貸款。

6月份，大多地區共成交8,442間，比去年同期下降了20％，平均價格穩定在$434,075，比去年上升了7.4％。在7月頭兩個星期﹐成交2,790宗﹐比去年同期的4,437宗下降37%﹐至於平均價則是$427,931﹐與去年$394,750相比﹐上升了8%。這個數字並不出人意外。在5月份，就已經明顯的出現市場放緩的迹象，而6月的上半月更加明顯。加息、貸款收緊和HST的效應如期而至。

房市不同股市
Homelife Landmark 地產從業員張穎 (Ingrid Zhang) 認為﹐價升量減，如果是在股市發生﹐這是一個不好的信號，意味着買方力量被削弱，市場在朝着壞的方向去變化。但以房地產市場來說﹐當前的$43萬平均價格﹐在今年會不會成為一個最高價呢？房價在未來的幾個月會是一個什麼走向呢？房價會不會再一次步入低潮，出現大跌呢？現在買房要不要等一等，會不會有機會過一陣子去抄底呢？

不能看短期
張穎提出的這幾個問題，是追隨市場的買家賣家一定會問的幾個問題。她表示預測房地產市場的短期走勢是很危險，而且預測的準確度對於操作性來講，並不是最價的選擇，原因有以下三個：

1. 房子是剛性需求品，如果某個時段一定要買入，比如小孩入學等等，那麼等待就不會是好的選擇，往往錯過了好的機會，就要等來年才能重新做選擇，而一年過後的市場將會是完全不同的一個市場。

2. 房子有獨特性。合適的房子不會總在市場上出現，而一旦錯過了這些合適的房子，要等待下一個機會出現，有太多變數，比如賣家的銷售策略，賣家的定價策略，市場在某個時段碰上的某些參與競爭的買家等等。所以說，每一間房子都是獨一無二的，當然每一間房子都是有優缺點，很難出現完美的房子。

3. 短期的變化要參考長期的變化才能做到抓大放小。如果市場是在一個成長上升的長期趨勢中，那麼短期幾個月的冷淡就是買入的很好機會，而短期的暫時冷淡往往會被重新入市的買家重新推高，打破僵局，重回上升通道。

有價無房VS有房無市
究竟能不能看清短期的趨勢呢？張穎剖析﹐基本可以看出端倪。早在2009年底，多倫多地產行業就表現出一個非常極端的現象，就是有價無房。市場由於過去一年的金融危機，導致相當一部分屋主因為收入原因不願意換房，就導致市場待售的房屋數量低於往年，而政府採取的人為經濟刺激方案，壓低了貸款利率，使得一批本來不合貸款條件的買家也可以入市，變相增加了購買力。這一加一減，就使市場出現供不應求的狀態，價格開始逐漸加速上漲。當然，一年的上漲，只是補回了2008年欠下的空間，但是這個速度催生的市場環境，卻是行內人士不願意看到的。因為大家都明白，市場上漲需要的是細水長流，如果今天出現暴漲，就是透支了明天的利潤，那麼持續的暴漲就會將房價帶離本身應有的位置，未來出現的調整將會是暴跌。

HST心理影響置業行動
暴跌由暴漲催生而來，政府在2010年較早時出招為房市降溫﹐提高貸款門檻，適當提升利率，再加上HST的推出，就給火熱的市場澆下冷水。市場在4月達到頂峰之後，很明顯地從5月份開始，由於賣家認為當前價格位置比較滿意，紛紛掛牌，就出現了比以往多的Listing售盤，同時過去人工催生的一批買家在貸款面前止步，回到過去的重新攢錢等來年的現象。HST更加在心理上打擊了購房的積極性。現在市場上往往是買家可以適當地花時間挑選現在掛牌的房屋，並且同房主討價還價了。

供應減保持屋價穩定
這個趨勢在未來的幾個月裏依然將會維持下去。市場的掛牌數量依然保持充足，而市中心新建成的柏文也會慢慢給市場提供充足的貨源。在一定時間內，甚至會出現暫時區域性的過剩。房價在大量掛牌的推動下，某些區域會出現賣家大大多過買家，市場總有剩餘﹐需要時間去消化。

張穎認為，這個房價的調整，最容易出現的，是大批新房上市的地區，而對於成熟的社區來講，沒有忽然大量掛牌的理由，那麼掛牌數量應該會保持穩定，那麼房價就會維持一個穩定的狀態。

「炒底一族」再度活躍
但是張穎指出，就是在HST的實行下，有一批成熟的，並且有意欲買房的買家由於不懂程序，僅僅看了新聞報道就暫時放棄了買房的打算，然而HST的實施對於二手房的打擊實際是非常微小的，在這些推遲了計劃的買家習慣了新稅，並且明白了政策之後，會重返市場，並且聯合當時應該出現的穩定買家，共同推動市場上升。這就是上面提到的「抄底一族」。所謂的抄底，就是在市場最低的時候買入，而買入即漲。但是試想想﹐今年下半年本該有超過5萬個單位的購買能力（與上半年持平），假如下面幾個月能維持6月份的8,000宗成交，考慮冬天的冷清，我們今年下半年會有5千人推遲買房計劃，而這5千人，將在很快的未來，成為搶offer的競爭對手。

這也就是張穎不建議的短期預測。這個預測太不準確，時間把握很難，但是回頭看市場的回調幅度有多大？如果市場出現5％的調整，$40萬的房子就是$2萬的分別，可是如果市場以快過我們準備的速度復蘇，將推遲買房的買家重新吸引入市，市場將會上漲超過5％，甚至可能又來一次兩位數的上升。

做最壞的打算，假如買入後市場就下跌了5％，那麼住滿3年後，市場會自動上漲15％以上的通貨膨脹性漲價，加上有機會重新補上這個下跌，3年後不僅把5％的下跌賺回來，更加提供了額外的收益。張穎相信，這就是細水長流的房地產市場。

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