明報：置業頻道

選購樓房大方向

2010 / 08 / 12

根據多倫多地產商會最新的的報告﹐上月大多倫多重售市場成交宗數6,564宗，低於去年同期的9,967宗，是2002年以來最低紀錄﹔平均價為$420,482，比今年2月至6月以來略為回軟。但與去年7月相比﹐則上升了6%。

2009年平均價最高的月份在10月創下﹐是$423,559。踏入2010年﹐由1月迄至6月﹐價格一月比一月高﹐市場人士認為﹐7月銷售水平反映市場趨向平衡。銷量略有放緩﹐由於掛牌待售數量也減少了﹐所以預計市場不會一面倒轉向買家市場。

很多人都有興趣想知道樓市走勢，恒生地產的譚劍華表示﹐其中最重要的考慮因素當然是利率，只要利率維持在低水平，即使樓市有供求的技術性調整，地產市道仍然可以平穩發展！Landpower天源地產陳淦昌說﹐據資料統計，多倫多將成為北美洲最大的柏文住屋市場，超越紐約、洛杉磯、溫哥華等大城市﹐有需求﹐自然會帶動屋市。

置業始終是人生大事﹐物業所需具有的條件不能得過且過﹐以免日後脫手不易。在市道火熱時﹐不少買家漁翁撒網四處看屋﹐看到喜歡的屋盤便想買下﹐當市場轉趨冷靜時﹐由賣家市場轉為買家市場﹐只有質素特佳的才有人爭﹔但無論如何﹐衣食住行中有瓦遮頭最為人重視﹐擁有自己的物業始終是大多數人的理想。

■選址比選房重要
恒生地產蒙運蓉認為﹐打算置業的人士﹐有幾點是必須留意的。

「Location、Location、還是Location」是房地產的金科玉律，但要在實戰中遵守這一點卻很難。地段好的房子肯定房價高、地段好房價不高的房子就會小或舊一點，可一想到同事的房子有多大、朋友的房子有多新，大部分的客戶最終還是選地段差一些的好房子。這個很像現代人談朋友，心靈美不算數，最終還是「你瀟灑、我漂亮」起決定作用。

具體細節上，選區選址則因人而異。例如開車的上班族，最好不要穿越多倫多、密市市中心，否則每天要多上兩小時的班在路上，還倒貼油錢。坐公車或GO火車的，要離車站近些並減少轉車的次數，夏天在路上多走5分鐘是鍛煉，冬天那可就是上刑了。有孩子上學的，要考慮接送方便，距離近到孩子自己走就更好了（重中之重的選校區，不在本文的討論之列）。

氣候問題，大湖效應只有30公里，從湖邊往北開車不出半小時，冬季明顯氣溫低、冰雪增多，掃雪這活動，只有做過的才知道，如此等等……雖然都是小事，但日積月累將成為很大的付出。

有人會說，還是房子重要，天天住的，若住着不舒服那多難受啊！其實，自己買的房子，只要沒質量問題，和租房子相比，已大大提高了居住條件；而買房後通常會降低交通、上學、購物等方面的便利性。

作為第一次買家，一定不要有攀比心理，房子是買給自己住的，不是買給朋友燒烤場的；在加拿大這個凡事按部就班的社會裏，買房也多不是一步到位的事情；小房換大房，大房換柏文，就是工薪階層一生的住房經歷。

■社區比族裔重要
對一個社區，不能只看居民的膚色，而是要是看社區的整體表現，如街道房子的維護狀況、各家門前的草皮樹木的生長狀況、庭院的裝飾狀況、是否有過多的車輛停靠（出租的標誌）等等。

如果能與一家經濟上不緊張、注重社區責任、講究生活品質的中產家庭為鄰，對方的膚色實在是次要的問題。族裔分布情況依然是選房看房者要做的一項重要功課，大家可從相關的政府網站（如選區介紹）等渠道去獲得。也可向自己的地產經紀去諮詢，因為地產經紀可在專業網站上，針對個人感興趣的房子，查到更具體、更細節的族裔分佈狀況。

■新舊樓房的比併
蒙運蓉透露﹐見過不少客戶，非新房不看。但一個社區，從建造房子到發展定型，總也得經過10年、20年。在多倫多，價良社區的房齡多是四、五十年左右，人家還不是收拾的整齊得當。顯然在一些買家心中，新房的價點和舊房的缺點，同時被誇大了。

新房的好處是，房子的結構現代合理，總體感覺乾淨明亮堂，佈置起來也很方便，不需要大的維修。但在維護方面，新舊房子都一樣，而且其工作量會超出某些人的想像，如地基沉降開裂、屋頂滲漏、木結構變形等，是建築商都不迴避的常見問題。新房的缺點多在屋外，整體佔地面積小，後院小，就是獨立屋也和鄰居牆挨着牆；地段多遠離市中心，社區前途也未定，如果周圍再有個二期、三期工程，就更複雜了；價格要貴一些，但用料卻不一定就貴，塑料管道代替了金屬的、聚木小樑代替了實木的，如此等等，都是買家無法變更的因素。

老房子則相反，街面上好看，屋內則陳舊老氣，老房子主要老在配件上，如屋頂、門窗、暖氣空調、配電系統等，但老房子的用料則絕對扎實，在地下室可以看到一根根方方正正的木樑，真正的50年不變。北美的民居大部分都是木框架結構，外牆不論是石面、紅磚、還是鋁皮，那都是房子的一件擋風遮雨的衣服。木框架結構經久耐用嗎？正常維護下，一百年沒問題，比鋼筋水泥還耐用。蒙運蓉說﹕「這個絕對不是我做經紀的瞎忽悠，舉個不恰當的例子，若多倫多來場超大地震，所有的大樓會倒，所有的外牆會倒，但民居木結構不會倒。做房屋翻修的人也就是利用老房子的這個特點，低價買入，再花個五、六萬裝修一下，頓時枯木逢春，轉手獲利。」

蒙運蓉表示﹐她絕對不是鼓動大家去買舊房子翻修，只是希望大家對房子的新舊有個正確的認識。對普通的買家，15年以內維護正常的房子，房間佈局相對現代、合理，大的維修還不需要，社區也相對定型，所見即所得，是各方面比較平衡的選擇。房齡在20年左右的，需要一次大的維修，如換房頂、暖氣空調、木門窗等，如果賣家已經又維修了，整舊如新，那最好。如果賣家沒有進行維修，在談合同時把價錢要過來，自己維修也是一種很進取的選擇。房屋的維護維修，是業主迴避不了的事情，先做的，給自己用，必定盡心盡力，也學到了DIY的手藝，將來多有收益；後做的，為了賣個好價錢，多少有點敷衍了事的心態。

■投資地產的收益
買房是普通人一生中的最大的投資項目，其收益有兩個指標，硬性的是地產的保值增值，軟性的是提高生活品質。通常在資金有限的情況下，買房人都要面對「魚與熊掌不可得兼得」的選擇。

對於側重生活品質的買家，選擇要簡單許多。首先根據家庭成員的工作、學習情況，確定購房區域，名校區通常是有孩子家庭的首選。再根據自己的經濟情況，決定是買柏文、鎮屋、半獨立屋、還是獨立屋。在選房看房的過程中，不斷調整自己的決定，直到買下自己心動的房子。大部分的新業主都將發現，財政上要緊張許多，家務事也多了許多，還有諸如收垃圾、剪草、掃樹葉、掃雪撒鹽、清屋檐之類的雜事，但很少有人願意再回到原來的出租屋了。
蒙運蓉說﹕「做業主的最大收益﹐是擁有家的自豪感，這個空洞的答案摘自國外任何一本地產教科書的第一頁。從正向很難把它說清楚，不妨舉個反向的例子，一個小家庭有個12歲的孩子，現在買房子經濟上有點緊張；6年後經過努力，買到了合意的房子。可是孩子或工作或上大學了，對他或她，這棟房子是父母的家，不再是自己的家了。孩子留下一幅幅天真快樂的照片，他或她並不太介意自己的房間是買的還是租的，但做父母的，你此刻心中是否會掠過一絲歉意，自己並沒有在物質上，給孩子一個屬於他或她的房間；也許，6年前，應該擁有一個小小的、蝸牛的家。」

■量力而為
對於側重於地產保值增值的買家，情況要複雜許多，蒙運蓉表示﹐常有客戶問她，「你是地產經紀，你說那裏的房子會漲？」蒙運蓉通常會調侃回去，「我要是能預測漲跌，還用做經紀嗎？」（自己炒房不就得了）。她強調﹐投資房子和炒股票一樣，看別人來錢容易，自己進去就不是那回事了，只是希望有這種想法的買家要注意：

一、	養房子的花消很大，房貸、地稅、水電費、保險、基本維護、賣房成本等等，過20年，即便是房價翻了一番，其收益也和每月定期存款1千的收益相當，所以西人把買房看作強迫自己儲蓄。
二、	自住房和炒房不同，炒房人利用房子快速上漲的時機（如10％漲幅），用小量的首付（如5萬元）買下房子，短期內加價轉賣，就算只賺1萬，其收益率也達20％；但要是遇到樓市下降，他就被套住了。而自住房的升值則是，在相對長的年限內，業主投入了很大的資金，房價又不可能年年都大幅上漲，所以平均年收益率並不高。
三、	出租房間可提高自住房的收益率，但多半要租到兩、三家才能達到以房養房的水平。出租有出租的麻煩，建議經濟上還過得去的買家，慎重考慮。