明報：置業頻道

調解糾紛3部曲

2010 / 09 / 02

上期所談李先生在柏文單位發出噪音的情況，是共管委員會與單位業主一個非常典型的常見例子。

我有很多客人都有出現跟共管委員會發生糾紛的問題，而他們都問﹐什麼是調解？什麼是仲裁？以及什麼時候會使用仲裁？

仲裁排糾紛免上法庭
首先，根據現行安省法例，調解是共管委員會第一步用來解決與單位業主之間糾紛的方法。倘若調解員或雙方都認為調解過程不能解決共管委員會與單位業主的糾紛時﹐共管委員會可進行第二步：訴諸仲裁去解決糾紛。最後，如果仲裁過程都不能解決彼此之間的糾紛﹑或單位業主拒絕遵照仲裁員書面決定，共管委員會有權展開訴訟以法庭命令﹐使單位業主遵照共管單位之規則和聲明文件。

解決紛爭
目前在安省政府刻意加入共管單位法1998第132條（1）（a）﹐讓單位業主及共管委員會能以更便宜﹑更多﹑更快的方法去解決雙方之間糾紛。

在加入這條例之前，單位業主和共管委員會只能通過法律途徑來解決糾紛，這方法是非常昂貴，而且需時很長。雙方成了敵對局面，為了勝利而不惜花費金錢。

通過調解和仲裁﹐主要目的不是要勝利，而是幫助雙方找出大家共同議定的方法來解決糾紛。我們認為，這種合作的方式比起對抗審判更為適合。為的就是使單位業主們能夠學習協調和作出妥協﹐或為糾紛找出共同贊成的答案。

以李先生這個案來說﹐單位業主與共管委員會發生糾紛﹐而且業主明顯地不肯合作﹐導致需要通過調解及仲裁來解決問題。最後，共管委員會不得不以法律行動﹐來使單位業主遵照共管單位的規則和聲明。

什麼是調解？
根據司法部的網頁，調解是一種給人們在法庭以外地方解決糾紛的方法。進行調解及仲裁過程﹐是基於雙方都是理性的人，通過第三者如調解員用更快更簡單的方法去解決糾紛。

簡單來說，調解就是雙方或加上雙方代表律師和第三方持中性態度的調解員﹐進行的一次或一連串會面。

選調解員
雙方是指業主單位及共管委員會﹐雙方都可以指定選擇調解員。有關共管委員會與業主單位的糾紛﹐都是由共管委員會找來有經驗調解員，然後介紹給另一方，就如李先生的例子一樣。

調解過程會在一個雙方同意的非正式場合進行，可以是調解員的辦公室﹑可以在共管單位大廈內的宴會室﹑或在其中一方的律師辦公室或甚至可以在法庭設施內。

至於調解過程需要多久或需要會面多少次，則視乎雙方的問題及糾紛有多複雜及雙方能達成共識的進度。

誠意解決
調解過程是個非正式但能給雙方表達他們的說法﹑解釋那些對他們來說重要的事以及一個提出問題的機會。

調解員會幫助雙方探討有可能解決糾紛的選擇﹐另外﹐調解員也可在進行調解前或調解過程中，要求分開會見單一方。調解過程是個給予雙方機會仔細思考糾紛的切實性﹐雙方必須始終予以合作，本着誠意行事，會是有益有建設性的。

問題是，調解過程中﹐需要雙方都是合理﹑公平的人；願意嘗試，共同努力，找到一個相互解決分歧的方法。但不幸的是﹐大多數單位業主及共管委員會的分歧﹐都涉及其中一方單位業主不願意作出妥協，他們的不合理，跟李先生的情況一樣。

自我中心
跟很多年輕人士一樣，李先生仍然比較自我中心，不懂得為他人設想。李先生覺得他的行為並沒有問題﹐當李先生仍住在父母家中時，他父母並無投訴任何問題，因為他父母對李先生甚為遷就，就算半夜被兒子的電視或音響聲浪吵醒，亦沒有告訴兒子。

所以﹐當李先生遷進共管大廈，相等於跟一大伙兒生活，但這些陌生人不會像李先生的父母一樣遷就他、縱容他、容忍他。李先生覺得他跟父母同住時，父母並沒有跟他投訴過，他不明白為什麼共管單位其他住戶會投訴。

共管委員會現時被這些需時甚久，甚為昂貴的程序纏擾着，但現在必須先經過調解過程，然後仲裁，最後才是訴諸法庭。（下）

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