明報：置業頻道

房產泡沫﹗﹖ 小心爆破﹖未免過慮﹖

2010 / 09 / 09

一向被認為比較穩定的加拿大房地產市場，最近被一研究機構指6大城市包括多倫多在內，溫哥華﹑渥太華、卡加利、愛蒙頓和滿地可瀕臨前所未有的最大規模泡沫。到底，房產市場真的會爆發泡沫危機嗎？

華人大多數對買屋置業都情有獨鍾，對房屋有特殊的情愫。再加上華人社會一直都面臨太多的樓市問題，不論是1997年香港的世紀樓市泡沫，還是現在被炒得沸沸揚揚的中國大陸樓市，都讓華人對房地產市場特別的敏感。在加拿大另類政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)公布的報告中，作者麥克唐納(David Macdonald)指出﹐加國地產業在30年間第一次接近泡沫邊緣﹐樓價相等年薪4至11倍﹐倘加息即會爆破﹔這樣的言論，使一向被大眾認定為穩定的加拿大樓市多了份擔憂。

而智庫組織賀維學會(C.D.Hown Insititute)則給出了不同意見。他們的報告指出，現階段的樓市不存在泡沫。並表明加拿大謹慎的按揭貸款政策可保護地產業，亦可避開美國樓市崩潰的局面。也有本地資深地產經紀認為﹐現在的房價是有一點高﹐但現階段多倫多樓市存有泡沫爆破危機的說法有些誇大。

◆ 報告內容
David Macdonald在《加拿大房產泡沫：意外可期》報告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)指出：雖然全國房產銷售速度減慢，房價卻處於泡沫邊緣。全國房產銷量在年初到頂，隨後下降25％。不過根據Teranet-National Bank的混合房產指數，國內各大城市6月份房價，比上年同期高出13.6％。而6月房價比5月高1.5％，這是自去年8月以來最大的月增幅，也是第14個月連續增長。

David Macdonald認為：房地產泡沫形成是因為房屋價格的增長超過了通貨膨脹，主要體現在家庭收入和經濟的增長與房價上升不成比例。根據加拿大從1980年以來的記錄來看，適當的房價應在平均年收入3到4倍之間，而現在6個城市的平均樓價則為人們年收入的4.7至11.3倍。

◆ 通脹調整
對於這次的樓市泡沫危機，David Macdonald認為問題出於按揭利率和信貸門檻過低。2006年後，人們在過去50年來都沒有出現過這麼低的貸款利率，這等於是鼓勵買家購買他們未必負擔得起的物業。David Macdonald建議，大銀行和按揭公司應緩慢、溫和地調升利率，並修訂按揭規則，恢復2006年以前的標準，將首期付款調高，從5％增加到10％，貸款期從35年調到25年。他說，最好的局面是在以後5到10年保持樓價穩定，讓樓價回到「心理安全區」，配合通脹速度，業主在賣房時賺賠不會太大。

◆ 歷史紀錄
縱觀加拿大的房地產市場，自1980年以來，在2000年之前，加拿大的房子價格在大多數城市都算是比較穩定的。從1980年全國平均價$5萬到現2000年的$16萬左右。算上通貨膨脹的因素，2000年的房價只相當於1980年的$8萬而已。自從2000年之後，房價就一直在標升。在後面短短的6年裏，2006年全國房價大約在$27萬左右。而後的4年中，到2010年，房價上漲至$34萬左右。就算是全國最便宜的房子，考慮到通貨膨脹，房價也相當於1980年的1倍。回顧過去，加拿大房地產市場泡沫爆發危機是很罕見的。1980後，加國共爆發過3次房地產市場危機。溫哥華在1981和1994年出現房產泡沫危機，多倫多也在1989年出現類似情況。

◆ 按揭利率
房屋和其他的物品一樣，價格的高低都是由供求關係決定的。簡單的說，供大於求，則價格會下降；反之，價格上升。貸款利率對於購房者的購買慾望起很大的作用。一般來講，如果按揭利率提高，因為購房者要承擔更多利息支出的關係，會減少他們購房的熱情。導致需求減少，價格便會回落。儘管亦有其他因素影響到房價的提高：例如新移民的增加，失業率的增加，新建房屋的減少等等。而根據David Macdonald的觀點，刺破加拿大以往的房產泡沫，都是因為在兩年內利率上調了1％。

◆ 美加對比
經濟合作與發展組織（OECD）指出，在連同美國的10個國家裏，加拿大消費者債務佔財務資產的比重是最大的。據Canadian Association of Accredited Mortagage Professionals (加拿大認可按揭專業人員協會)估計，大約有37.5萬名加拿大人有困難償還他們的債務。而美國最近每10名業主，就有一人面對沒錢償還按揭、房產收回的局面。

相比較於美國的狀況，人們開始擔心加拿大地產市場也有同樣的問題。而智庫組織賀維學會(C.D.Hown Insititute)則認為目前房地產市場並不存在泡沫﹐相信本國的按揭貸款政策可保護地產業，不會出現2008年美國樓市崩潰情況。同美國相比，加拿大的按揭貸款政策更為穩固。例如最少要有5％的首期付款，而非美國銀行的零首期。同時，加拿大有規則反對風險貸款，次按市場規模更小。

◆ 業內點評
樓市泡沫的言論可謂是一石激起千層浪，近期，蜂湧而至的報道以及評論來在社會各界。對於樓市泡沫之說，運亨地產的資深地產經紀李威(Wade Li)有獨到的見解。以他自1974年至今的地產行業經驗，他認為現階段多倫多地區樓市泡沫的說法有些誇大。李威分析，多倫多的唯一一次，也是加拿大30年來最嚴重的樓市泡沫危機發生在1989年前後。那時從1985年的平均價$11萬到1989年2月，價格提昇到$28萬9千，短短的4年時間房價上升了163％。而1974年至1985年1月，房價從$5.5萬升至$11萬，在11年的時間內漲了100％；近11年從1996年的平均價$19萬5千到現在的$44萬，漲了125％。相比於1989年泡沫，漲幅都算在合理的範圍內。

不過李威也表示現在的房價是有一點高。根據他的說法，主要是因為政府為了2008年後的經濟復蘇提出來的低利率政策推動了市場的需求。體現在房子的月租(租房)和月供(買房)價格相差不大，促使更多的租房者偏向於買房。再有就是政府提出自2010年7月後實行HST的稅務政策，很多購房者認為稅務的支出會增加，促使了2手房在7月之前幾個月成交量放大。所以，李威認為，現在的房價雖有點偏高，短期或許會有小量向下震動的空間，但隨經濟的復蘇，人們對HST的適應和房市的穩步發展，長期來看房價會平和緩慢增長的。