明報：置業頻道

賠了夫人又折兵（上）

2010 / 06 / 10

我們在上周的文章中強調，簽訂「買方代理合同」之前，要徹底仔細地閱讀這份文件。那麼，這份合同的優、缺點是什麼呢？這是我們的客戶經常會詢問的第三種問題。

買方代理合同的優點

1.	賦予買方仲介法律上的保護，對仲介的努力和付出，確保能獲得報酬，以防範不誠實的買方有所欺騙或賴帳。
2.	相對地，買方仲介也會有較多的法律上的義務，包括保密責任和完全的公開。

因此，這份合同也是要確保仲介能提供專業的服務給買方。

買方代理合同的缺點
買方代理合同往往是買方與仲介，在幾次短暫的會面後就簽訂，有時買方運氣不佳，碰到不理想的仲介，常常在「共事」或相處一段時日，才會真正發現問題，這些問題有可能是買方覺得仲介沒有盡心盡力為其向賣方殺價；也或許是性格的問題，買方認為與仲介個性不合而想另找仲介。無論如何，一旦你簽了代理合同，你就不能因為不滿意仲介而隨心所欲地終止合同。

以H夫婦的案例來說，我們還記得，H太太跟仲介只有兩次短暫的會面就簽了買方代理合同；而H先生則因與仲介未曾謀面而拒絕簽約。就常理而言，僅僅兩次會面顯然不足以判定將來能與仲介「合作」愉快。

要預防將來與仲介之間發生不愉快的合作經驗，一個可能的防範方法就是，要求與仲介「共事」一段時間後再簽訂代理合同。不過，大多數仲介都堅持一開始就與買方簽訂代理合同。若此法不獲仲介配合，那麼你最好要求該合同只簽訂一段時間，譬如簽3個月。

買方H夫婦與仲介B女士的案例
這個典型的案例也會發生在我們客戶的身上。
H夫婦居住在北約克的一棟大樓公寓，這間公寓屬於H太太的父親所有。夫妻倆計劃不久的將來要再添一個寶寶，因此現在與小女兒共住的公寓顯然空間太小。老丈人願意為小倆口出一筆資金，讓他們買一棟新房子，不過條件是：價位在$50萬到$55萬之間的房子，超過$60萬則不予協助。

H太太的老爸是一個堅定果決，言出必行的人。所謂虎父虎女，老先生是果斷的人，女兒也不含糊，個性相當固執又好爭論，為達目的，不擇手段，而這正是日後與仲介發生摩擦的重要因素。

H夫婦開始物色仲介尋找理想中的住宅，H太太找到了本案主角之一B女士。在兩個月之間，H太太和B女士一起看了幾處房子，不是格局不喜歡，就是房間光線不足、走道太雜亂、天花板太低，有些房子則需大肆整修。B女士建議H太太慢慢看，不要操之過急。

過了一段時間，H太太又看了3棟特別有興趣的房子，每一次B女士都依據H太太的意思開價，但都因價錢開得太低而遭拒。例如賣方的價位是62萬，B女士的問價是52萬。

看了那麼多房子，沒有一次成功，H夫婦漸漸開始生氣並有挫折感。H太太埋怨B女士沒有致力跟賣方殺價，而B則認為H的期望太高，所看中的房子都超出其買得起的預算。

最後B帶他們看一棟H太太已經要求多次要看的房子，不過B女士事先聲明，賣方絕對不會降價賣屋，因為賣方做了許多翻修工作，對房子投入相當多的心血。正如B女士所擔心的，H太太才看完一樓，就忍不住大驚小叫地說這就是她夢寐以求的房子，她一定要擁有它。不妙的是賣方堅持不降價。B女士設法要H太太安靜下來，並建議她耐心等待，如果再過幾周沒有其他買方問價，賣方就有可能會把價錢降低。B女士的建議很好，但是H太太沒有理會，她責怪B女士缺乏勇氣，沒有盡力跟賣方談價錢，結果讓她失去3次機會買自己屬意的房子。她直言不諱地告誡B女士，這是最後一次機會，希望她能盡心盡力殺價。可想而知，H太太中意的房子，最後還是因為賣方不肯降價而泡湯。

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