明報：置業頻道

柏文「專有使用」公共設施

2010 / 06 / 24

有很多想買共管柏文單位的客戶會問關於「專有使用」公共設施問題﹐以下是客戶常會碰到的典型狀況：

■什麼是「專有使用」公共設施？
B 夫婦想要買一棟柏文的一個單位，這棟柏文是5年前建築的。當他們從賣方的律師那兒收到一份大廈公契文件時，首先要做的事情是：檢查大廈的公告及憲章，哪些是共管柏文所提卻沒有列在上面的內容？哪些是可以「專有使用」的公共設施？

我們會告訴客戶這個「專有使用」是大廈共同使用公共設施的一部分？或者機械設備系統是大樓公共設施？而這些設施是只有某個特定對象或所有住在這一層樓的住戶可以進入或使用？例如：

	1.	陽台
	2.	停車場
	3.	儲藏室
	4.	在柏文單位內的火警安全設施
	5.	通風設施
	6.	大廈連棟建築的花園陽台
	7.	籬笆
	8.	連棟建築的前後院
	9.	某一樓層的會客室或陽光區

任何設備都有可能被指定為專有使用，所以買家一定要小心閱讀大廈的公告文件，以清楚地確定有哪些被列為「專有使用」？「專有使用」是不是共同使用公共設施的一部分？

以B夫婦的情況為例，我們發現單位附屬的陽台、指定停車場、儲藏室和警報系統，都在專有使用的規定中，會客室亦然，因為只有住在五樓的所有權人(業主/住客)，也就是B夫婦所住樓層，才有資格使用它，其他樓層的住戶則沒有使用權。

■專有使用公共設施的重要性何在？
像B夫婦這樣的客戶常會問我們，為什麼要確定大樓公寓的設施是否有專有使用權如此重要？

因為﹐這些專有使用的區域也是大樓的一部分，因此，單位所有人在做任何改變之前﹐都必須獲得管理單位的同意﹔而且，大樓管理公司或單位有權制定該專有使用設施的使用時間以及如何使用等規定。譬如說，許多共管柏文規定了會客室的特定使用樓層﹔或1樓到28樓的住戶在晚上11時以後不能使用等等限制性規定；或者某種大型商用汽車、自行車或廢棄車不能停放在住戶停車場等等。

又如：B夫婦計劃在他們搬進單位後，想在室外陽台鋪設戶外木磚，又想安裝一個人工噴泉、在前院放置一些藝術雕像、桌椅，栽種一些植物或盆栽等等。

我告訴B夫婦，由於他們的陽台是「專有使用」設施，故在法律上沒有權利做上述的改變或添置，除非大樓管理處已然事先有規定允許住戶如此做。以B夫婦的情況來說，大樓管理處已經開放給所有住戶任意置放適當尺寸的人工噴泉、雕像......等物品，而不需要再費事地申報同意。不過，管理處規定，如果住戶想在超出陽台範圍的地區鋪設地板……等，一定要事先申請，「不能先斬後奏」。

管理處同時允許單位住戶放置室外餐桌、種植花木，而不需事先報請同意，不過，如果住戶要裝設人造噴泉、熱水管或室外就餐的簡易裝備，那就必須得到同意才能動工。管理處還規定，禁止單位住戶在陽台放置箱子、棄罝家具或自行車。

■專有使用設施的維修責任歸誰？
住宅住客/業主是否要負責維修專有使用區域或設施？我們要告訴客戶的是：「維護」和「修理」是兩種截然不同的情況。

單位住客/業主對「專有使用」公共設施有維護責任。譬如，B夫婦有責任確保陽台的排水道暢通，沒有樹葉或污泥堵塞。通常，住戶有責任照顧維護「專有使用」設施，而支付修理費用則是管理處的責任。不過，以B夫婦的案例而言，有時住戶也有責任要負擔修理費，因為：

	1.	B夫婦沒有好好照管「專有使用」公共設施。他們沒有遵循大樓管理規則，任由舊車漏油，嚴重損壞停車場地﹔管理處通知B夫婦修理損壞的地面，B夫婦卻置之不理。管理處又通知B夫婦允許工人進入停車區域修理漏油毀損的水泥地﹐B夫婦不但不予理會，且不讓工人進入﹐管理處遂要B夫婦支付修理費。
	2.	假設安全系統設施是在B夫婦的居住單位，而該系統又是「專有使用」公共設施，他們損壞了那個單位，在這種情況下，他們就得掏腰包付修理費。
	3.	如果B夫婦把單位租給房客，或他們的客人損壞了「專有使用」的公共設施，B夫婦也有責任支付修理費。
	4.	如果B夫婦不慎讓有毒物品，如汽油或化學油，污染損壞停車場地面，他們就要負責修理。