瘋狂屋市正在冷卻﹗﹖ 正常調整‧長線看升 2010 / 07 / 08  踏入7月﹐HST開始實行﹐對民生有甚麼影響﹖對多倫多的屋市會否造成衝擊﹖ 市場人士認為﹐目前市場是在調整中﹐但預計前景是不俗的。 1月以來﹐大多倫多買賣月月攀升﹐在5月﹐成交價格再創新高，達到歷史最高的$446,593，相比2009年5月的$395,609上漲了12.9％。成交量方面，5月共成交9,470間，比4月下降了13％，同比2009年5同期基本持平。 HomeLife Landmark 的從業員張穎(Ingrid Zhang )說﹐自4月起，房地產市場在央行加息和7月1號將實行的HST政策打壓下，終於從整個2009年的上漲不止的勢頭裏緩和過來，首先是放盤明顯變多，購買者的選擇很明顯地比以前豐富起來，而且過去出現的搶offer，現在已經不多見，更多地是賣家預期降低心理價位，而希望早些能把房子賣出。這個變化導致成交量從4月的頂峰開始回轉，慢慢趨於平靜。 買家理性化 張穎認為﹐價格方面繼續上漲，估計是暫時現象﹐在失去了非理性買家之後，市場的購買力回復健康水平，再加上收緊貸款的政策調控，市場的買方動力會回復「理性」。從供給方面來看，HST的實施使得屋主紛紛願意將已經上漲較多的房產掛牌出售，希望能夠保住2009年和2010年難得的額外利潤，而很多賣家也是衝着HST執行前要搶先出售，以節省佣金和其他費用的增加。所以﹐有人擔心在7月實施HST過後﹐房產市道會不會冷卻下來。 搶柯化風平靜 恒生地產的分行經理譚劍華表示﹐成交量下滑﹐有人歸咎於申請房屋按揭標準的提升，令到不少首次置業人士打「退堂鼓」，即時令到租盤物業成交較旺，又有人歸咎於新掛牌待售的數目上升，繼5月上升38％之外，6月至中旬又上升約21％，相對3、4月時買家多了選擇，一時間搶「柯化」之風不再。放盤的業主要面對現實，減價或收盤的樓房樓目也逐漸的上升。 HST合併稅也是「幫兇」，雖然對重售樓的影響可能不大，但面對利率極有可能持續向上的可能，又加上樓市在調整期，唯有睇定作打算，現時很多置業人士都是在3、4月搶「柯化」的「劫後餘生」，正慶幸當時爭唔到「柯化」，現在有全新的遊戲規則，又可以再來過。他認為，現在市場漸漸回復「正常」，是健康的調整。 前瞻分析因素 張穎說﹐ 很多市場分析家早前已紛紛都預測房價的漲和跌，賣家都緊張不已，準買家卻滿懷高興，希望市場出現調整，然後入市揀便宜貨。她說﹕「這個市場普遍的心理應該代表了很多買家賣家的現狀，而回顧過去的市場變化，我覺得看未來還要從以下幾個角度去分析。」 1   房價漲跌是指長期還是短期 這個論調可以說是老調重彈。短期長期這個簡單的概念，每個人都可以輕鬆地做出自己的定義，然而在判斷房價會漲還是會跌，進而作出行動的時候，這個定義會產生很重要的結果。 如果定義半年，一年的變化，那麼市場的波動可以說實在是很難預測，因為半年至一年內如果有市場的波動，有政策的調整，都會對房價產生暫時的推動或衝擊，而真正穩定有規律的房價變化，是3年、5年、10年的房價變化。回顧過去60年大多地區的房價，可以很清晰地看到由於城市擴張，人口增加，社會進步，生產力發展這些最基本因素的推動，房價一直在以5％到6％的速度急速上漲。當然，中途有過暴漲暴跌，但是最終市場還是回到了這個5％到6％的軌道上來。 而對於今年相比去年以來市場價格上漲超過10％的擔憂，張穎認為這是不必要的。價格持續快速上漲，是催生泡沫的迹象，而持續的泡沫，就會有破裂的危險。但是一年上漲13％，現在已漸放緩冷卻的市場，可以說是恢復到了平衡市而已，而平衡市的最大特點就是穩定，不會漲，也不會跌。 向前展望，往後半年﹑一年的房價，張穎表示不敢做極其肯定的預測，但是對於往後5年，往後10年的房價卻胸有成竹，畢竟每年5％到6％的增長依賴的因素一直沒有改變，移民政策依然在執行，社會依然在發展進步，基本的通貨膨脹依然在推動一切生產資料的價格上漲，所以不管中途發生什麼波動，在長期來看（5至10年），房地產市場的價格依然會向好。   2   市場不會大幅下跌 有一些業內經驗的人，都會知道，房地產市場的暴跌要有兩個很基本的要素作為鋪墊，第一是﹑暴跌之前一定要有暴漲催生泡沫作為支持﹔第二是﹑市場需要出現大規模的失業，打擊購買力。這兩個要素，至少第一個在央行政策調控下，不會出現了。這也就是為什麼2008年底多倫多房地產市場在經濟危機時期也只是出現了平均5％的調整（某些地區出現了10％的調整），而美國則由於04﹑05年的非理性暴漲，催生大量泡沫，而導致08年市場崩潰。 3   市場正在冷卻 冷卻的市場，不是指完全沒有交易量，或者說死氣沉沉的市場，而是說跳出了09年瘋狂的一個房子超過10個人搶，非理性地加價超過20％的購買行為。平衡的市場應該是有買有賣，賣家要預計30天到60天的掛牌時間，而買家可以在幾個房子中挑選，權衡利弊，作出決定。從4月份以來，市場很明顯的在往後者發展，這對於買家來說，是一件好事，而對於賣家來說，只不過不再有2009年那麼容易出售，只是需要稍加耐心，並且運用得當的市場推廣方案，一樣能夠將房子售出。 4   市場的瘋狂收到修正 張穎指出﹐這個修正，從平均價格上很難看出，而從某些區域就比較明顯地表現出來。2009年搶offer最厲害的區域，包括烈治文山和萬錦市的很多區域，價格都高高在上，是一種不正常的價位。市場的修正就是把不正常上漲的部分去除，比如07、08年小區的獨立屋平均價是$55萬，在09年出現第一個$60萬，第一個$65萬，第一個$70萬的時候，往後的掛牌價都會是$70萬附近，而這個不正常的$65萬到$70萬的變化就會在今年得到修正，變回更加合理的$65萬，或者$63萬。這個看似是價格的下跌，其實並不是由於購買力缺失導致的硬性價格下降，而只是市場的正常回調，在兩三年之後，市場會重新步入逐漸上升的軌道，而再創新高。 張穎表示﹐賣家其實不需要擔心，假設價格在2010年下半年出現停滯不前，並不代表從此以後房價會永遠停止；而買家也不要看到一時的市場冷淡就想等着大跌揀便宜貨。「市場運行有其自身的規律，我們要想明白其中的道理，才知道自己需要做什麼行動，去為下一步的市場運行做準備。」張穎說。 多倫多每年吸引大量移民來定居 秋季回復正常 對於近這一﹑二個月房買賣有放緩下來的現象﹐成交宗數放慢﹐Visar Group 國際集團的持牌人兼總經理鍾振隆認為﹐今年初房市蓬勃﹐有很多首次置業人次和租客被低按息吸引﹐轉向置業。踏入年中﹐夏天的放盤量持續上升﹐不過需求則無明顯大增﹐供過於求﹐因此出現價格成交放慢情況。另外他又表示﹕「都有不少客人於6月29﹑30日趕交吉﹐好讓減低受到合併稅的影響。」被問及7月﹑8月的房市表現﹐鍾振隆說﹕「應該跟往年差不多。一般而言﹐7﹑8月成交都比較淡靜﹐因為不少市民都會放假出外。踏入9﹑10﹑11月﹐相信樓市又會再次熱鬧起來。」   相 關 文 章 [金頁專題] 浣熊後院生仔 屋主千元善後 大商場旁跑步 郊狼追幾條街 (2024 / 05 / 02) [金頁專題] 資本利得稅殺到 度假屋主割價求售 安省度假屋跌穿百萬 要買趁早 (2024 / 05 / 02) [金頁專題] Kylemore首個住宅項目破土動工 打造於人村Angus Glen優質社區 (2024 / 05 / 02) [金頁特寫] 多用途樓房多浴廁 適合家中各人要求 (2024 / 05 / 02) [金頁專題] 柏文走廊「放養」雪橇狗 投訴逾年 玩殘保安 驚動消防 (2024 / 04 / 25)

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